Bezahlbares Wohnen: Chancen in Deutschlands Metropolregionen

Deutschland sieht sich in seinen Großstädten mit einer Wohnungsknappheit konfrontiert und aufgrund der jüngsten Gesetzesinitiativen der Bundesregierung ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt, um in bezahlbaren Wohnraum in den Metropolen zu investieren.

Die Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsräumen übersteigt seit langem das Angebot, was zu einem Mangel an neuen Wohnungen geführt hat. Das Ziel der vorherigen Regierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, wurde nicht erreicht: 2024 wurden nur etwa 250.000 Wohnungen fertiggestellt [1] (Abbildung 1).

Dieses Ungleichgewicht hat seit 2015 zu einem Anstieg der Mieten um bis zu 50 % in den größten Städten geführt (siehe Abbildung 2). Das unterstreicht den dringenden Bedarf an bezahlbareren Wohnungen. Als Reaktion darauf hat die derzeitige deutsche Regierungskoalition einen Bau-Turbo-Plan vorgestellt, der Bürokratie abbauen und Baugenehmigungen beschleunigen soll. Dieser Gesetzentwurf soll die Kommunen ermächtigen, bestimmte Bauvorschriften vorübergehend auszusetzen, wodurch sich die Planungszeiten in einigen Fällen von fünf Jahren auf nur zwei Monate verkürzen und gleichzeitig die Entwicklungskosten gesenkt werden könnten. Dies ist eine erhebliche Anstrengung, um schnell und zu günstigeren Kosten Wohnraum dort zu schaffen, wo er benötigt wird.

Gleichzeitig werden öffentliche Mittel und Fördermittel in Rekordhöhe bereitgestellt, um den Bau von erschwinglichem Wohnraum zu stimulieren. Ziel ist es, den erheblichen Rückgang des Bestands an Sozialwohnungen, den Deutschland in den letzten 25 Jahren erlebt hat, auszugleichen oder zumindest zu stoppen (Abbildung 3). Die Bundesmittel für bezahlbaren Wohnraum steigen auf 7,4 Milliarden Euro für 2025 (gegenüber 6,7 Milliarden Euro im Jahr 2024) [2], wobei zwischen 2025 und 2029 insgesamt 23,5 Milliarden Euro bereitgestellt werden sollen[2]. Zusätzliche Mittel in Höhe von 11 Mrd. € aus einem neuen Infrastrukturfonds für den Wohnungsbau [2] sowie erweiterte Förderprogramme sind ebenfalls vorgesehen. Dazu gehört das Programm „Klimafreundlicher Neubau”, das zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für klimafreundliche Neubauten bereitstellt [2].

Kurz gesagt: Der politische Wille und die finanzielle Unterstützung sind aufeinander abgestimmt, wodurch ein äußerst günstiges Umfeld für Investitionen in Projekte für bezahlbares Wohnen in den deutschen Metropolregionen enstanden ist. Im Folgenden nennen wir die vier wichtigsten Gründe, warum institutionelle Investoren die derzeitige Dynamik in den großen Stadtregionen des Landes nutzen sollten.

Die vier wichtigsten Gründe für eine Investition in Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen.

1. Wachstum der urbanen Bevölkerung und Nachfragedruck

Die Ballungsräume in Deutschland verzeichnen ein anhaltendes Bevölkerungswachstum. Dies ist auf ihre Bedeutung als wichtige Beschäftigungszentren zurückzuführen, die Zuwanderer aus dem Inland und internationale Talente, darunter Expats, Fachkräfte und Studenten, anziehen. Dieser Zuzug in die Städte verstärkt die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment. So leben beispielsweise in Berlin über 200.000 Studenten, von denen viele nach ihrem Abschluss bleiben, um dort ihre Karriere zu beginnen. Dies belastet den Mietmarkt zusätzlich. Zwar erreichte die Bevölkerung Deutschlands im Jahr 2022 einen Rekordstand von 84 Millionen Einwohnern – ein Anstieg von 1,3 %, der vor allem auf die Zuwanderung zurückzuführen ist –, aber dieses Wachstum konzentriert sich auf die Metropolregionen. Die daraus resultierende strukturelle und anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in den Metropolen untermauert das langfristige Investitionspotenzial, wobei Immobilien in diesen Städten und Regionen voraussichtlich von einer hohen Auslastung und stabilen Mieteinnahmen profitieren werden.

2. Starker Wohnungsmangel in den Städten

Der deutsche Wohnungsmarkt in den Städten ist mit einer gravierenden und anhaltenden Wohnungsknappheit konfrontiert, was die Grundlage für stetige Mietsteigerungen und Wertsteigerungen schafft. Aufgrund restriktiver Bauvorschriften, begrenzter Grundstücksflächen und langwieriger Genehmigungsverfahren bleibt der Neubau kontinuierlich hinter der Nachfrage zurück. Während die Regierung jährlich 400.000 Wohnungen bauen wollte, wurden 2024 nur rund 250.000 fertiggestellt – weit weniger als die geschätzten 320.000 Einheiten, die bis 2030 jährlich benötigt werden. Dieser Mangel hat zu extrem niedrigen Leerstandsquoten – oft unter 1 % – in den besten Lagen geführt, wo jedes neue Angebot schnell absorbiert wird. Infolgedessen sind die Mieten in den 14 größten Städten Deutschlands seit 2015 um fast 50 % gestiegen. Für Investoren bietet dieses Ungleichgewicht eine attraktive Chance: Immobilien in unterversorgten städtischen Gebieten können stabile Mietsteigerungen erzielen, die mit der Inflation Schritt halten oder sogar leicht darüber liegen und gleichzeitig von minimalen Leerstandsquoten profitieren. Insbesondere bezahlbarer Wohnraum ist ein Segment mit hoher Nachfrage, das nur begrenztem Wettbewerb durch Luxusprojekte ausgesetzt ist und potenziell von staatlichen Fördermaßnahmen profitieren kann. Dies erhöht seine Attraktivität als langfristige Investition.

3. Hervorragende Infrastruktur und städtische Annehmlichkeiten

Die Metropolregionen Deutschlands sind durch ihre Infrastruktur attraktiv für ihre Einwohner, was eine starke und anhaltende Nachfrage nach Wohnraum begünstigt. Städte wie Berlin, München, Hamburg und Frankfurt verfügen über ein gut ausgebautes öffentliches Verkehrsnetz mit U-Bahn, S-Bahn, Bussen und Regionalzügen. Das ermöglicht ein effizientes Pendeln und ein autofreies Leben. Diese urbanen Zentren bieten außerdem erstklassige Gesundheitseinrichtungen, führende Universitäten, internationale Schulen und eine digitale Infrastruktur – allesamt Faktoren, die zu einer hohen Lebensqualität beitragen. Kulturelle und freizeitorientierte Einrichtungen wie Theater, Museen, Parks und Restaurants steigern die Attraktivität zusätzlich, sodass diese Städte regelmäßig zu den lebenswertesten Städten Europas zählen. Die Kombination aus Komfort, guter Anbindung und Lebensqualität zieht eine vielfältige Bevölkerung an, von jungen Berufstätigen über Familien bis hin zu Rentnern, die die Annehmlichkeiten des Stadtlebens schätzen. Für institutionelle Investoren bedeutet das eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum. Besonders stark ist diese im erschwinglichen Segment, wo moderate Wohnkosten in Verbindung mit den Vorteilen des Stadtlebens für eine hohe Auslastung und stabile Mieteinnahmen sorgen.

4. Marktliquidität auf institutionellem Niveau

Die deutschen Immobilienmärkte in den Metropolen bieten institutionellen Anlegern eine attraktive Kombination aus Liquidität, Transparenz und Skalierbarkeit. Dank ihrer wirtschaftlichen Bedeutung und dem großen Pool an aktiven nationalen und internationalen Investoren verzeichnen die Ballungszentren durchweg hohe Transaktionsvolumina – von Einzelobjekten bis hin zu großen Portfoliotransaktionen. Diese Liquidität gewährleistet, dass Kapital effizient investiert oder abgezogen werden kann und zahlreiche Vertragspartner zur Verfügung stehen. Ein ausgereifter Rechtsrahmen und eine hohe Datentransparenz tragen zusätzlich zur Preisgestaltung bei, sodass Investoren sich anhand aktueller Vergleichsverkäufe ein zuverlässiges Bild machen können. Die Präsenz börsennotierter Wohnimmobilienunternehmen und professioneller Vermittler erhöht die Professionalität des Marktes und verbessert den Informationsfluss. Diese Metropolregionen bieten zudem einen stetigen Nachschub an investierbaren Objekten und verfügen über ein professionelles Netzwerk aus Maklern, Gutachtern und Finanziers. Dies ermöglicht den Aufbau und die Verwaltung skalierbarer Portfolios. Wichtig ist, dass die Exitstrategien aufgrund der anhaltenden institutionellen Nachfrage flexibel sind, sei es durch den Verkauf von Objekten oder die Veräußerung von Portfolios. In Verbindung mit starken Fundamentaldaten – wie der Nachfrage nach Wohnraum, der Infrastruktur und der wirtschaftlichen Stabilität – macht dieses Liquiditätsprofil Wohnimmobilien in deutschen Metropolen zu einer äußerst attraktiven und verlässlichen Anlageklasse für langfristige institutionelle Allokationen.

Abschließende Betrachtung…

Die deutschen Wohnungsmärkte in den Metropolregionen bieten derzeit eine seltene Konstellation aus struktureller Nachfrage, begrenztem Angebot und unterstützender Politik – Bedingungen, die ein langlebiges Investitionsargument für bezahlbaren Wohnraum darstellen. Demografische Dynamik, wirtschaftliche Chancen und Urbanisierung treiben Menschen in Städte, wo Wohnraum knapp bleibt, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment. Zwar zielen staatliche Reformen und Subventionen darauf ab, den Druck zu mindern, doch das Ausmaß des Defizits macht es wahrscheinlich, dass die Ungleichgewichte noch Jahre anhalten werden. Für institutionelle Anleger bietet dies die Chance, Kapital in einem Segment zu investieren, das nicht nur stabile, inflationsgebundene Renditen verspricht, die durch Förderprogramme gestützt werden, sondern auch einem dringenden sozialen Bedarf gerecht wird. Dennoch ist dieser Markt nicht ohne Herausforderungen: Die Bewältigung komplexer regulatorischer Rahmenbedingungen, Engpässe im Bauwesen und Erschwinglichkeitsschwellen erfordern Disziplin und lokale Kenntnisse. Dennoch ist der Markt für bezahlbaren Wohnraum in deutschen Metropolregionen für Anleger mit langfristigem Horizont und einem Bekenntnis zu widerstandsfähigen, zweckorientierten Investitionen eine interessante Gelegenheit [2].