Industrieimmobilien: der Schlüssel zur wirtschaftlichen Erholung Europas

Wir sind überzeugt, dass Europa derzeit nicht über die ausreichenden Flächen – weder in Bezug auf Kapazität noch Qualität – verfügt, um die Anforderungen einer industriellen Renaissance zu erfüllen. Dieses strukturelle Ungleichgewicht zwischen steigender Nachfrage und begrenztem Angebot schafft eine attraktive, durch fundamentale Notwendigkeiten getriebene Investmentgelegenheit im Bereich Industrie- und Logistikimmobilien.

Eine neue wirtschaftliche Realität nimmt Gestalt an

In den vergangenen zwölf Monaten hat sich der Kurs europäischer Entscheidungsträger spürbar verändert. Nach unserer Einschätzung vollzieht sich dieser strategische Neustart in drei Phasen:

Das Ergebnis ist ein struktureller Anstieg der Nachfrage nach modernen Industrieflächen – darunter Forschungs‑ und Entwicklungszentren, Fertigungsstätten für leichte Produktion sowie großskalige Logistikhubs.

Sicherheit wird zu einem zentralen Nachfragetreiber

Anhaltende Konflikte an Europas Grenzen führen zu einer umfassenden Neuausrichtung der europäischen Verteidigungsstrategie. Auf dem NATO‑Gipfel 2025 verpflichteten sich die Mitgliedstaaten, ihre Verteidigungsausgaben bis 2035 auf 3,5 % des Bruttoinlandsprodukts zu erhöhen. Zudem sagten sie zu, 1,5 % aufzuwenden, um unter anderem kritische Infrastruktur zu schützen, Netzwerke zu verteidigen, die zivile Vorbereitung und Resilienz zu stärken, Innovation voranzutreiben und die industrielle Verteidigungsbasis auszubauen.[1] Savills prognostiziert, dass das Erreichen des 3,5 %-Ziels eine zusätzliche Nachfrage von rund 37 Millionen Quadratmetern in verteidigungsnahen Sektoren auslösen könnte – ein Hinweis auf einen breiteren Aufschwung im Bereich der High-Tech‑Produktion, der weit über militärische Güter hinausgeht.[2] Da die Verteidigungslieferketten bereits nahe an ihrer Kapazitätsgrenze operieren, wird privates Kapital eine entscheidende Rolle spielen, um die erforderlichen Anlagen und Flächen bereitzustellen.

Industriepolitik verändert die Wertschöpfungsketten grundlegend

Über den Verteidigungssektor hinaus setzt Europa zunehmend auf eine Reihe industriepolitischer Maßnahmen, um seine strategische Autonomie zu stärken. Auch wenn einzelne Elemente dieser Politik von manchen als protektionistisch oder wettbewerbsverzerrend eingestuft werden, sind wir der Überzeugung, dass Europa angesichts eines zunehmend fragmentierten globalen Systems nicht länger primär Kosteneffizienz priorisieren kann – Notwendigkeit rückt in den Vordergrund.

Zu den wichtigsten bereits eingeleiteten Maßnahmen gehören:

Jede dieser Maßnahmen erhöht den Bedarf an modernen, energieeffizienten Industrieimmobilien, wobei weitere Maßnahmen wie das European Industrial Accelerator Act eine weitere lokale Beschaffung von Komponenten vorschreiben.

Das Nearshoring beschleunigt schneller als erwartet

Die Diversifizierung der Lieferkette ist nicht mehr theoretisch. Der Anteil der Beschaffungen an Nearshoring-Standorten ist von 6 % im Jahr 2019 auf 15 % im Jahr 2025 gestiegen. [3]

Geopolitische Spannungen, gestiegene Versand- und Versicherungskosten, Fortschritte in der Automatisierung und EU-Anreize beschleunigen den Wandel hin zur lokalen Produktion.

Standorte, die mehr Nähe zu Verbrauchern, Resilienzsteigerungen, Nachhaltigkeitsnachweise oder Kostensenkungen bieten, profitieren am meisten.

Der E-Commerce befindet sich wieder auf seinem langfristigen Wachstumskurs

Nach der Volatilität der Pandemie hat sich der Online-Einzelhandel normalisiert und ist zu seinem Trend von 5–10 % jährlichem Wachstum vor Covid zurückgekehrt. [4]

Ein neuer Katalysator zeichnet sich ebenfalls ab: die potenzielle Expansion chinesischer Plattformen wie JD.com, Shein und Temu. Da die Vorschriften für Importe von Paketen mit geringem Wert verschärft werden, müssen diese Einzelhändler möglicherweise eigene europäische Vertriebsnetze aufbauen, was potenziell die Nachfrage um zig Millionen Quadratmeter erhöhen könnte.

Insgesamt wird erwartet, dass E-Commerce in den nächsten fünf Jahren eine zusätzliche Nachfrage nach Lagerhäusern um 50 Millionen Quadratmeter antreiben wird. [5]

Der zyklische Impuls wird positiv

Nach drei Jahren schwacher Industrieproduktion ist der europäische Einkaufsmanagerindex (PMI) im verarbeitenden Gewerbe wieder auf 50 gestiegen. Deutschlands PMI ist in etwas mehr als einem Jahr von 40,7 auf 51 gestiegen, noch vor Beginn der umfangreichen fiskalischen Lockerung.

Leistungsdaten zeigen, dass Industrien besser abschneiden

Die Analyse der MSCI-Daten hebt die robuste Leistung industrieller Vermögenswerte hervor. Sie erzielten 2025 das stärkste Wachstum sowohl bei den Mieteinnahmen als auch bei den operativen Einnahmen (NOI). NOI pro Quadratmeter stieg im dritten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 15 %. Über Fünf- bis Zehnjahresperioden hat das Mietwachstum für andere Industrien die Logistik jährlich um 70 bis 80 Basispunkte übertroffen. Kürzere Mietverträge, höhere Betriebsintensität und städtische Lage ermöglichen es leichten Industrieanlagen, das Mietwachstum schneller zu nutzen als große Logistikbetriebe. Da Investoren eine Kombination aus höheren Renditen und starken Cashflows suchen, könnte eine strategische Kombination aus Industrie- und Logistikunternehmen eine Lösung bieten.

Eine Notwendigkeitsorientierte Gelegenheit für Investoren

Der europäische Markt für Industrieimmobilien ist strukturell unterversorgt genau zu dem Moment, in dem die Nachfrage voraussichtlich beschleunigt. Wir verfügen weder über die Art, den Standort, die Qualität noch das Ausmaß von Industrieimmobilien, die erforderlich sind, um den sich wandelnden wirtschaftlichen Bedürfnissen Europas gerecht zu werden. Die Rückkehr des Konflikts im Nahen Osten erinnert erneut daran, dass die europäische Wirtschaft anfällig für ein fragmentierteres globales System ist.

Industrie- und Logistikanlagen sind nicht nur Nutznießer der wirtschaftlichen und politischen Transformation Europas – sie sind wesentliche Ermöglicher davon.