L'immobilier industriel : la clé de la relance économique en Europe

Nous estimons que l'Europe manque actuellement d'espaces, tant en termes de volume que de qualité, pour répondre aux exigences d'une relance industrielle. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande crée une opportunité d'investissement incontournable, fondée sur la nécessité, dans les actifs industriels et logistiques.

Une nouvelle réalité économique se dessine

L'année écoulée a marqué un changement de ton décisif de la part des décideurs politiques européens. Nous pensons qu'un processus en trois étapes sous-tend cette réorientation :

Il en résulte une augmentation structurelle de la demande d'espaces industriels modernes, notamment d'installations de recherche et développement, d'usines de fabrication légère et de pôles logistiques à grande échelle.

La sécurité devient un moteur majeur de la demande

Les conflits en cours aux frontières de l’Europe entraînent une réévaluation majeure de sa stratégie de défense. Lors du sommet de l’Organisation du traité de l’Atlantique Nord en 2025, les membres se sont engagés à consacrer 3,5 % de leur produit intérieur brut à la défense d’ici 2035. Ils se sont également engagés à consacrer 1,5 % « notamment pour protéger les infrastructures critiques, défendre les réseaux, assurer la préparation et la résilience civiles, innover et renforcer la base industrielle de défense ». [1]  Savills prévoit que la réalisation de l'objectif de 3,5 % pourrait générer une demande de 37 millions de mètres carrés dans les secteurs liés à la défense, [2] ce qui annonce une évolution plus large de l'industrie manufacturière de pointe au-delà des équipements militaires.

Les chaînes d'approvisionnement de la défense fonctionnant déjà à pleine capacité, les capitaux privés seront essentiels pour fournir les installations nécessaires.

La politique industrielle redéfinit les chaînes de valeur

Au-delà de la défense, l’Europe déploie un ensemble de politiques visant à renforcer son autonomie stratégique. Si certains considèrent que certains éléments de ces politiques sont protectionnistes ou anticoncurrentiels, nous estimons que la fragmentation du système mondial signifie que l’Europe ne peut plus se permettre de continuer à privilégier la rentabilité au détriment de la nécessité. Voici quelques-unes des principales politiques déjà en cours :

Chacune de ces politiques accroît le besoin en immobilier industriel moderne et économe en énergie, tandis que d'autres mesures, telles que la loi européenne sur l'accélérateur industriel, devraient imposer un approvisionnement local accru en composants.

Le « nearshoring » s'accélère plus vite que prévu

La diversification de la chaîne d'approvisionnement n'est plus une simple théorie. La part des achats effectués dans des sites de « nearshoring » est passée de 6 % en 2019 à 15 % en 2025. [3]

Les tensions géopolitiques, la hausse des coûts de transport et d'assurance, les progrès de l'automatisation et les incitations de l'UE accélèrent la transition vers la production locale.

Les sites offrant une plus grande proximité avec les consommateurs, une meilleure résilience, des atouts en matière de durabilité ou des réductions de coûts seront les plus avantagés.

Le commerce électronique a retrouvé sa trajectoire de croissance à long terme

Après la volatilité liée à la pandémie, le commerce de détail en ligne s'est normalisé et a retrouvé sa tendance d'avant la Covid, avec une croissance annuelle de 5 à 10 %. [4]

Un nouveau catalyseur émerge également : l'expansion potentielle des plateformes chinoises, telles que JD.com, Shein et Temu. À mesure que la réglementation se durcit sur les importations de colis de faible valeur, ces détaillants pourraient devoir mettre en place leurs propres réseaux de distribution européens, ce qui pourrait potentiellement ajouter des dizaines de millions de mètres carrés de demande.

Dans l'ensemble, le commerce électronique devrait générer une demande supplémentaire de 50 millions de mètres carrés d'entrepôts au cours des cinq prochaines années. [5]

La dynamique conjoncturelle redevient positive

Après trois années de faible production industrielle, l'indice des directeurs d'achat (PMI) du secteur manufacturier européen est revenu à 50. Le PMI allemand est passé de 40,7 à 51 en un peu plus d'un an, avant le début de son assouplissement budgétaire substantiel.

Les données de performance montrent que les actifs industriels surperforment

L'analyse des données MSCI met en évidence la solide performance des actifs industriels. Ceux-ci ont enregistré la plus forte croissance tant en termes de revenus locatifs que de revenu net d'exploitation (NOI) en 2025. Le NOI par mètre carré a bondi de 15 % en glissement annuel au troisième trimestre 2025. Sur des périodes de cinq et dix ans, la croissance des loyers des autres actifs industriels a systématiquement surperformé celle de la logistique de 70 à 80 points de base par an. Des baux plus courts, une intensité opérationnelle plus élevée et des emplacements urbains permettent aux actifs industriels légers de capter plus rapidement la croissance des loyers que la logistique de grande envergure. Les investisseurs recherchant à la fois des rendements plus élevés et des flux de trésorerie solides, une combinaison stratégique d'actifs industriels et logistiques pourrait offrir une solution. 

Une opportunité dictée par la nécessité pour les investisseurs

Le marché immobilier industriel européen souffre d’une pénurie structurelle de l’offre, précisément au moment où la demande s’apprête à s’accélérer. Nous ne disposons pas du type, de l’emplacement, de la qualité ou de l’échelle des biens immobiliers industriels nécessaires pour répondre aux besoins économiques changeants de l’Europe. La résurgence des conflits au Moyen-Orient nous rappelle une fois de plus que l’économie européenne est vulnérable face à un système mondial plus fragmenté.

Les actifs industriels et logistiques ne sont pas seulement les bénéficiaires de la transformation économique et politique de l'Europe : ils en sont les catalyseurs essentiels.