Se loger à un prix abordable : les possibilités offertes par les régions métropolitaines d'Allemagne

L'Allemagne est confrontée à une pénurie de logements dans ses grandes villes, et les récentes initiatives gouvernementales signifient que le moment est venu d'investir dans des logements urbains abordables.

La demande de logements dans les zones métropolitaines dépasse depuis longtemps l'offre, ce qui entraîne une pénurie de nouveaux logements. L'objectif de 400 000 nouveaux logements par an fixé par le gouvernement précédent n'a pas été atteint, avec seulement 250 000 constructions achevées en 2024 [1] (voir figure 1). 

Ce déséquilibre a provoqué une flambée des loyers allant jusqu'à 50 % dans les plus grandes villes depuis 2015 (voir figure 2), soulignant le besoin urgent d'un plus grand nombre d'options de logements abordables. En réponse, le gouvernement actuel a dévoilé un plan Bau-Turbo (stimulation de la construction), visant à réduire les formalités administratives et à accélérer les approbations de construction. Ce projet de loi permet aux autorités locales de contourner temporairement certaines règles de construction, ce qui pourrait réduire les délais de planification de cinq ans à seulement deux mois dans certains cas, tout en réduisant les coûts de développement. Il s'agit d'un effort considérable pour créer des logements là où ils sont nécessaires, rapidement et à un prix plus bas pour les résidents. 

Dans le même temps, des fonds publics et des subventions records sont déployés pour stimuler le développement de logements abordables. L'objectif est de compenser, ou au moins d'arrêter, le déclin significatif du parc de logements sociaux que l'Allemagne a connu au cours des 25 dernières années (voir figure 3). Le budget fédéral pour le logement abordable passe à 7,4 milliards d'euros pour 2025 (contre 6,7 milliards d'euros en 2024)[2], avec un total record de 23,5 milliards d'euros réservés entre 2025 et 2029[2]. Le soutien supplémentaire comprend un montant additionnel de 11 milliards d'euros provenant d'un nouveau fonds d'infrastructure pour le logement [2], ainsi que des programmes de subvention élargis. Cela inclut le programme Klimafreundlicher Neubau, qui fournit des prêts à faible taux d'intérêt et des subventions pour les nouvelles constructions respectueuses du climat [2].

En bref, la volonté politique et le soutien financier se sont alignés, créant un environnement très favorable à l'investissement dans des projets de logements abordables dans les régions métropolitaines d'Allemagne. Nous présentons ci-dessous les quatre principales raisons pour lesquelles les investisseurs institutionnels devraient tirer parti de cette dynamique dans les principaux marchés urbains du pays.

Les quatre principales raisons d'investir dans l'immobilier résidentiel métropolitain allemand

1. Croissance de la population urbaine et pression de la demande

Les zones métropolitaines allemandes connaissent une croissance démographique soutenue. Cela s'explique par leur statut de pôles d'emploi clés qui attirent les migrants nationaux et les talents internationaux, notamment les expatriés, les travailleurs qualifiés et les étudiants. Cet afflux urbain intensifie la demande de logements, en particulier dans les segments du marché locatif abordable et intermédiaire. Par exemple, Berlin accueille plus de 200 000 étudiants universitaires, dont beaucoup restent après leur diplôme pour commencer leur carrière. Cela accroît la pression sur le marché de la location. Bien que la population allemande ait atteint le chiffre record de 84 millions d'habitants en 2022 - en hausse de 1,3 %, en grande partie grâce à l'immigration - cette croissance est concentrée dans les régions métropolitaines. La demande structurelle et persistante de logements métropolitains qui en résulte renforce le potentiel d'investissement à long terme, les biens situés dans ces villes et régions étant susceptibles de bénéficier d'un taux d'occupation élevé et de revenus locatifs stables.

2. Une pénurie de logements dans les villes

Le marché du logement urbain en Allemagne est confronté à une pénurie grave et persistante, ce qui crée les conditions d'une croissance régulière des loyers et d'une appréciation du capital. Les nouvelles constructions ont toujours été inférieures à la demande en raison de lois restrictives sur le zonage, de la disponibilité limitée des terrains et de la lenteur des procédures d'approbation. Alors que le gouvernement avait pour objectif de construire 400 000 logements par an, seuls 250 000 environ ont été livrés en 2024, bien en deçà des 320 000 unités et plus estimées nécessaires chaque année jusqu'en 2030. Cette pénurie a entraîné des taux d'inoccupation extrêmement bas - souvent inférieurs à 1 % - dans les grandes villes, où toute nouvelle offre est rapidement absorbée. En conséquence, les loyers dans les 14 plus grandes villes d'Allemagne ont augmenté de près de 50 % depuis 2015. Pour les investisseurs, ce déséquilibre offre une opportunité convaincante : les propriétés situées dans les zones urbaines sous-approvisionnées peuvent bénéficier d'augmentations de loyer régulières qui sont en ligne avec, ou légèrement supérieures à l'inflation, tout en bénéficiant de taux d'inoccupation minimes. Le logement abordable, en particulier, se distingue comme un segment à forte demande, avec une concurrence limitée de la part des développements de luxe et un soutien potentiel des incitations gouvernementales . Cela renforce l'attrait de l'investissement à long terme.

3. Des infrastructures et des équipements urbains de qualité

Les régions métropolitaines allemandes attirent les résidents en raison de leurs infrastructures, qui soutiennent une demande de logement forte et soutenue. Des villes comme Berlin, Munich, Hambourg et Francfort disposent de vastes systèmes de transport public, notamment le U-Bahn, le S-Bahn, les bus et les trains régionaux. Les déplacements domicile-travail sont donc efficaces et il est possible de vivre sans voiture. Ces centres urbains disposent également d'établissements de santé de premier ordre, d'universités de premier plan, d'écoles internationales et d'infrastructures numériques, autant d'éléments qui contribuent à une qualité de vie élevée. Les équipements culturels et récréatifs, tels que les théâtres, les musées, les parcs et les restaurants, renforcent encore leur attrait, ce qui leur permet de se classer régulièrement parmi les villes européennes les plus agréables à vivre. Cette combinaison de commodité, de connectivité et de style de vie attire une population variée, allant des jeunes professionnels aux familles et aux retraités, qui préfèrent l'accessibilité de la vie urbaine. Pour les investisseurs institutionnels, cela se traduit par une demande élevée et constante de propriétés résidentielles. Cette demande est particulièrement forte dans le segment des logements abordables, où les logements à coût modéré associés à des avantages urbains garantissent une forte occupation et des revenus locatifs stables.

4. Une liquidité du marché de niveau institutionnel

Les marchés immobiliers métropolitains allemands offrent aux investisseurs institutionnels une combinaison convaincante de liquidité, de transparence et d'évolutivité. Les grandes villes enregistrent régulièrement des volumes de transactions élevés - des unités individuelles aux grands portefeuilles - grâce à leur importance économique et à leurs vastes réservoirs d'investisseurs nationaux et internationaux actifs. Cette liquidité garantit que les capitaux peuvent être déployés ou retirés efficacement, avec un grand nombre de contreparties disponibles. Un cadre juridique mature et une grande transparence des données contribuent également à la clarté des prix, permettant aux investisseurs de se référer en toute confiance à des ventes comparables récentes. La présence de sociétés résidentielles cotées et d'intermédiaires professionnels renforce le professionnalisme du marché et la circulation de l'information. Ces régions métropolitaines offrent également une réserve régulière de biens à investir et des réseaux expérimentés de courtiers, d'évaluateurs et de financiers. Il est donc possible de constituer et de gérer des portefeuilles évolutifs. Il est important de noter que les stratégies de sortie sont flexibles, qu'il s'agisse de ventes d'actifs ou de cessions de plateformes, en raison de la demande institutionnelle soutenue. Associé à des fondamentaux solides - tels que la demande de logements, les infrastructures et la résilience économique - ce profil de liquidité fait de l'immobilier résidentiel métropolitain en Allemagne une classe d'actifs très attrayante et fiable pour une allocation institutionnelle à long terme.

Dernières réflexions...

Les marchés immobiliers métropolitains allemands offrent actuellement un rare alignement de la demande structurelle, de l'offre limitée et de la politique de soutien - des conditions qui créent un cas d'investissement durable pour l'immobilier résidentiel abordable. La dynamique démographique, les opportunités économiques et l'urbanisation poussent les gens à s'installer dans les villes où les logements restent rares, en particulier dans le bas et le milieu de gamme. Si les réformes et les subventions gouvernementales visent à alléger la pression, l'ampleur de la pénurie suggère que les déséquilibres persisteront pendant des années. Pour les investisseurs institutionnels, c'est l'occasion de déployer des capitaux dans un segment qui non seulement promet des rendements stables et indexés sur l'inflation, soutenus par des programmes de subventions, mais qui répond aussi à un besoin social pressant. Cependant, ce marché n'est pas exempt de défis : naviguer dans la complexité réglementaire, les goulets d'étranglement de la construction et les seuils d'accessibilité nécessitera de la discipline et de la perspicacité au niveau local. Néanmoins, pour ceux qui ont un horizon à long terme et qui s'engagent à investir de manière résiliente et ciblée, le secteur du logement abordable dans les métropoles allemandes se présente comme une opportunité intéressante. [2] [3].