Produire en Europe pour l'Europe : pourquoi la réindustrialisation est le prochain grand enjeu immobilier

Les investisseurs en immobilier européen sont peut-être sur le point de trouver ce qu'ils attendaient : une raison de s'enthousiasmer à nouveau. Après des décennies de mondialisation rapide et de renforcement des dépendances commerciales mondiales, la stratégie économique de l'Europe a amorcé un virage significatif vers la résilience et une plus grande autonomie. Cette tendance va ouvrir de nouvelles opportunités d'investissement dans l'immobilier industriel à une échelle qui pourrait rivaliser avec le commerce électronique en termes d'impact sismique. 
Le monde change. Une série de chocs mondiaux - notamment la pandémie de Covid-19, les perturbations de la chaîne d'approvisionnement, les conflits géopolitiques tels que la guerre en Ukraine et les tensions croissantes entre grandes puissances - se sont combinés pour mettre en évidence les vulnérabilités inhérentes aux chaînes de valeur hautement mondialisées de l'Europe. Il existe un consensus croissant sur le fait que l'Europe doit se réindustrialiser pour assurer sa résilience économique et donner un nouveau souffle à l'économie. 

À la suite des vastes changements apportés à la politique industrielle de l'UE en 2022, il est de plus en plus évident que cette réindustrialisation est déjà en cours. La part des entreprises qui investissent dans le nearshoring est passée de 42 % en 2024 à 56 % en 2025, selon une étude récente de Capgemini [1]. Microsoft, Volvo, Sanofi, GSK, Novo Nordisk, Nestlé, Rheinmetall et bien d'autres ont annoncé des investissements importants dans l'expansion des capacités de production en Europe pour 2025.

Le graphique 1 illustre la croissance de la demande de capacités industrielles délocalisées.

Les chaînes de valeur et le besoin de résilience

L'avenir de l'Europe dans un monde plus fragmenté repose sur sa capacité à rechercher, développer, créer des prototypes, produire en masse et distribuer une plus grande part des biens essentiels. Cela se fait principalement à l'intérieur de ses propres frontières, avec les économies européennes voisines et à travers un éventail plus large de chaînes de valeur. Cela a d'énormes connotations pour la production et la propriété de la chaîne d'approvisionnement en Europe, car la capacité et les installations nécessaires pour soutenir ce changement systémique font défaut aujourd'hui.

Prenons l'exemple de l'énergie solaire. Le Net-Zero Industry Act de l'Union européenne a été adopté en avril 2024. Il prévoit qu'au moins 40 % des besoins annuels de l'UE en matière de déploiement de technologies net-zéro soient satisfaits par la fabrication nationale d'ici à 2030. Actuellement, la Chine représente 95 % de la production mondiale de panneaux solaires, de sorte que la nouvelle « charte solaire » représente un changement important par rapport à une dépendance à long terme vis-à-vis de la Chine. Une approche similaire a été adoptée pour les batteries des véhicules électriques, les produits pharmaceutiques et de nombreuses autres chaînes de valeur essentielles.

Si la liste des mégatendances à l'origine de la renaissance industrielle de l'Europe est longue, nous pensons qu'il existe cinq forces qui favorisent la délocalisation de la production vers l'Europe. Ces forces sont les suivantes :

Combinées, ces forces ouvrent la voie à une revigoration significative de la base industrielle de l'Europe. Nous en concluons qu'au cours des cinq à dix prochaines années, l'Europe aura besoin de plus d'usines, de plus d'investissements dans la recherche et le développement (R&D) et d'une plus grande capacité de production. Il en résultera qu'une plus grande part des biens consommés en Europe sera fabriquée en Europe. 

Quels sont les secteurs les plus touchés par ces changements ?

Nous pensons que la nécessité d'assurer la résilience des économies européennes affectera de manière significative six chaînes de valeur clés. Celles-ci créeront de nouvelles opportunités pour les investisseurs immobiliers d'acquérir une meilleure performance de leur classe d'actifs à partir d'une base de demande industrielle plus profonde. La création ou la modernisation des stocks pour soutenir la réindustrialisation apporte également de nouvelles opportunités d'investissement. Les six chaînes de valeur clés sont (1) la sécurité, la défense et la technologie, (2) l'alimentation et l'agriculture, (3) le textile et l'habillement, (4) l'énergie et , (5) les machines et l'automobile et (6) les produits pharmaceutiques. Le graphique 2 montre la production économique de chacune des chaînes de valeur, en tant que part de ces branches de l'économie. 

Alors que la production industrielle proprement dite ne représente aujourd'hui que 20 % de la production économique de l'UE, ces six chaînes de valeur représentent environ 65 % de l'économie européenne [5] . La réindustrialisation offre donc la possibilité d'accroître la résilience dans un monde incertain et de stimuler une croissance significative, deux éléments qui font actuellement défaut à l'économie européenne. 

Pourquoi les investisseurs immobiliers devraient-ils s'intéresser au secteur industriel ?

La restructuration de ces chaînes de valeur nécessitera de nouvelles infrastructures physiques importantes, ainsi que des capacités de production et de distribution - à grande échelle. Ces besoins se situeront souvent dans de nouveaux lieux, avec de nouveaux facteurs influençant les exigences des locataires. Ils pourraient également donner un nouveau souffle aux sites existants, avec des pôles d'innovation modernes, des installations de R&D de préproduction et des ateliers de prototypage remplaçant ou complétant les parcs industriels et commerciaux traditionnels. 

L'impact sur le marché sera considérable. Comme pour le changement structurel lié à l'essor du commerce électronique, nous pensons que la réindustrialisation devrait entraîner un nouveau changement structurel en faveur d'une demande accrue d'unités industrielles. Cela devrait encore réduire les taux d'inoccupation structurels, soutenir les flux de trésorerie des loyers et créer de la valeur à long terme pour les investisseurs. Nous pourrions également assister à de nouvelles pressions sur la croissance des loyers, ce qui permettrait d'obtenir des rendements attrayants.

Il y aura d'importantes opportunités de déployer des capitaux pour créer de l'espace, améliorer l'efficacité énergétique et la qualité opérationnelle afin de répondre à la demande future. La résilience implique non seulement de relancer la production, mais aussi de moderniser et de préparer l'industrie européenne à l'avenir. Par conséquent, les investissements immobiliers seront essentiels pour moderniser, réaffecter, étendre et pérenniser les propriétés existantes. Cela s'aligne sur les agendas politiques de l'UE en matière de Green Deal et de numérisation, qui renforcent encore ces opportunités d'investissement.

Cette fois-ci, nous pensons que l'immobilier industriel sera le principal bénéficiaire des changements structurels, aux côtés des actifs logistiques, et que l'opportunité sera largement répartie entre les types de biens suivants :

Industriels

La réindustrialisation : la prochaine grande opportunité pour les investisseurs en Europe

En résumé, l'Europe est prête pour la prochaine vague de révolution industrielle, axée sur la résilience et l'autonomie. En tirant parti de ces tendances, l'Europe pourrait sécuriser les chaînes d'approvisionnement essentielles, stimuler l'innovation, créer des emplois sur son territoire et même atteindre des objectifs de durabilité (chaînes d'approvisionnement plus courtes et production plus écologique). Ce changement ne se fera pas sans difficultés, comme l'augmentation des coûts à court terme, le besoin de main-d'œuvre qualifiée et la nécessité de trouver un équilibre entre ouverture commerciale et autonomie. Mais avec l'émergence d'un soutien politique fort, le continent devrait bénéficier de manière significative de la réindustrialisation au cours des cinq à dix prochaines années. Le secteur de l'immobilier industriel et logistique devrait profiter de cette nouvelle vague de demande, alors que l'Europe construit les usines et les réseaux de distribution d'un avenir plus résilient.