Immobilier : coup de projecteur sur la directive sur la performance énergétique des bâtiments

Selon l'Agence internationale de l'énergie (AIE), les bâtiments sont directement et indirectement responsables d'environ un tiers des émissions mondiales de dioxyde de carbone (CO2) [1]. Le World Green Building Council estime qu'environ 11 % des émissions mondiales proviennent de l'extraction et de la fabrication des matériaux, ce que l'on appelle le carbone intrinsèque [2]. Compte tenu du changement climatique mondial et de la nécessité urgente d'adopter des pratiques durables, la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD), récemment révisée, est apparue comme un cadre législatif essentiel. Introduite par l'Union européenne (UE) dans le cadre du plan « Fit for 55 », elle vise à promouvoir la rénovation et la construction de bâtiments économes en énergie. Cette directive est un élément central du programme plus large de l'UE visant à améliorer l'efficacité énergétique et à réduire les émissions de carbone dans le secteur du bâtiment.

Qu'est-ce que la directive EPBD ?

Créée en 2002, la directive EPBD fixe des exigences strictes visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments dans toute l'UE. Elle concerne à la fois les constructions neuves et les bâtiments existants, facilitant ainsi une rénovation globale de l'ensemble du parc immobilier. Voici quelques-unes des principales caractéristiques de la directive EPBD :

Normes minimales de performance énergétique
L'un des principes fondamentaux de la directive EPBD est l'établissement de normes minimales de performance énergétique pour les bâtiments résidentiels et non résidentiels. D'ici 2030, tous les nouveaux bâtiments devront respecter des normes zéro émission, abandonnant ainsi progressivement leur dépendance aux combustibles fossiles. Elle impose également que d'ici 2033, un quart des bâtiments les moins performants sur le plan énergétique de l'UE soient rénovés, fixant ainsi des objectifs ambitieux en matière d'amélioration de la performance énergétique.
Certificats de performance énergétique
La directive EPBD introduit les certificats de performance énergétiques comme un outil essentiel pour les transactions immobilières. Ces certificats fournissent des évaluations normalisées et transparentes de l'efficacité énergétique d'un bâtiment, permettant aux acheteurs et investisseurs potentiels de prendre des décisions éclairées. Les CPE jouent donc un rôle clé dans la sensibilisation à l'importance de l'efficacité énergétique sur le marché immobilier.
Priorité à la rénovation énergétique des bâtiments
La directive met l'accent sur la rénovation des bâtiments existants afin d'améliorer leur performance énergétique. Avec environ 85 % des bâtiments de l'UE construits avant 2000, la nécessité de mener des efforts de rénovation à grande échelle est évidente. La directive EPBD fixe des objectifs clairs aux États membres afin qu'ils se concentrent sur la rénovation de leurs bâtiments les moins efficaces, ce qui permettra d'améliorer considérablement la consommation d'énergie dans l'ensemble du secteur.
Infrastructures pour les véhicules électriques (VE)
L'intégration d'infrastructures de recharge pour les VE est un autre aspect essentiel de la directive EPBD. En rendant obligatoire l'installation de bornes de recharge pour VE dans les nouvelles constructions et les rénovations importantes, la directive soutient non seulement la croissance du marché des VE, mais contribue également à réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur des transports.
Solutions de chauffage et de refroidissement durables
Étant donné qu'une grande partie de la consommation d'énergie dans les bâtiments est consacrée au chauffage et au refroidissement, la directive EPBD encourage le passage des systèmes traditionnels à base de combustibles fossiles à des alternatives plus durables. Cela comprend la promotion de l'installation de technologies utilisant des énergies renouvelables, telles que les pompes à chaleur et les panneaux solaires.

Ces éléments fondamentaux constituent la colonne vertébrale de la directive EPBD et illustrent son approche globale de la performance énergétique des bâtiments dans toute l'UE.

Pourquoi faire référence à la directive EPBD à présent ?

Les récentes modifications apportées par le Parlement européen à la directive EPBD visent à accélérer la rénovation des bâtiments dans toute l'UE, à promouvoir l'efficacité énergétique et à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Parmi les principales modifications, citons l'imposition de normes minimales de performance énergétique plus strictes, qui obligent les 15 % des bâtiments les moins performants à atteindre au moins la classe E de performance énergétique d'ici 2030 et la classe D d'ici 2033.

Une autre modification importante concerne l'accent mis sur l'utilisation des sources d'énergie renouvelables. Des objectifs ont été fixés pour garantir que 49 % de la consommation totale d'énergie des bâtiments neufs et rénovés de manière substantielle provienne de sources renouvelables [3]. Cette directive vise à soutenir l'objectif plus large de l'UE de parvenir à un parc immobilier neutre en carbone d'ici 2050 et à s'aligner sur les objectifs du Pacte vert pour l'Europe.

Implications régionales de la directive EPBD

L'impact de la directive EPBD variera selon les régions d'Europe, reflétant la diversité du parc immobilier et les défis énergétiques locaux auxquels chaque zone est confrontée. Il est essentiel de comprendre ces implications régionales pour évaluer l'efficacité et les résultats potentiels de la directive.

Europe occidentale
Dans des pays comme l'Allemagne, la France et les Pays-Bas, des cadres solides en matière de durabilité sont déjà en place. Cela permet à ces pays de mettre en œuvre efficacement la directive EPBD. Avec une demande croissante du marché pour des bâtiments économes en énergie, ces régions sont bien placées pour montrer la voie dans le respect des objectifs ambitieux de la directive.
Europe du Sud
Les pays méditerranéens, tels que l'Espagne et l'Italie, présentent des défis particuliers, notamment en ce qui concerne leur parc immobilier ancien et les pics saisonniers de consommation d'énergie. La directive EPBD offre à ces pays une opportunité stratégique d'améliorer leur efficacité énergétique grâce à des rénovations ciblées, notamment en intégrant des solutions solaires bien adaptées à leur climat.
Europe de l'Est
Des pays comme la Pologne et la Roumanie sont confrontés à des obstacles importants en raison du nombre élevé de bâtiments inefficaces. Les exigences de la directive EPBD pourraient entraîner des difficultés financières, mais elles offrent également des possibilités considérables d'économies d'énergie et d'amélioration des conditions de vie. Cela contribuerait à améliorer la qualité de vie des habitants.
Europe du Nord
Les pays scandinaves, bien qu'ils soient déjà leaders en matière de durabilité, devront encore intensifier leurs efforts de rénovation pour atteindre les objectifs de la directive EPBD. De nombreux bâtiments anciens doivent être modernisés pour se conformer aux normes contemporaines de performance énergétique, ce qui nécessite un effort concerté en matière de rénovation.

La directive EPBD révisée a été approuvée en avril 2024 et est entrée en vigueur dans tous les pays de l'UE le 28 mai 2024. À l'heure actuelle, aucun des États membres de l'UE n'a entièrement transposé les nouvelles exigences dans sa législation nationale. Cela met en évidence les défis et l'importance de l'approche unique de chaque pays pour atteindre les objectifs ambitieux de la directive. Le processus en cours de transposition de la directive dans la législation locale montre la complexité et l'ampleur de la tâche qui consiste à garantir la conformité et à atteindre l'objectif plus large de bâtiments économes en énergie et décarbonés dans toute la région. Un extrait du calendrier de la directive EPBD, élaboré conjointement par l'Association européenne de l'immobilier, l'Association européenne des investisseurs dans des véhicules immobiliers non cotés et la Royal Institution of Chartered Surveyors, met en évidence le rythme prévu de la mise en œuvre des politiques et les mesures spécifiques nécessaires : Calendrier de la directive EPBD pour l'immobilier.

Qu'est-ce que cela signifie pour les investisseurs ?

Dans le secteur immobilier, les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) occupent une place de plus en plus importante dans les portefeuilles d'investissement. Cela signifie que les biens immobiliers qui respectent ou dépassent les normes de l'EPBD devraient connaître une demande accrue et des coûts d'exploitation réduits. À l'inverse, les biens immobiliers qui ne sont pas conformes pourraient voir leur valeur diminuer. Il est donc important que les investisseurs accordent la priorité à la performance énergétique dans leurs décisions. Il sera également intéressant de voir comment l'EPBD s'alignera et interagira avec d'autres cadres volontaires, tels que les benchmarks du Carbon Risk Real Estate Monitor, et comment la perception du marché d'un actif « adapté à l'avenir » pourrait évoluer.
Les biens immobiliers qui ne respectent pas les normes de l'EPBD pourraient subir des répercussions financières importantes, notamment une baisse de l'intérêt des acheteurs ou locataires potentiels. Les investisseurs doivent donc se tenir informés des tendances en matière de performance énergétique afin de naviguer avec succès sur ce marché en pleine évolution.

Pour ceux qui souhaitent approfondir le sujet, plusieurs ressources précieuses mettent en lumière les avantages attendus de la révision de la directive EPBD :
Publications du Buildings Performance Institute Europe (BPIE) : elles soulignent les multiples avantages des bâtiments économes en énergie dans les calculs de rentabilité optimale, notamment l'amélioration de la sécurité énergétique, la productivité, la réduction de la précarité énergétique et le soutien au réseau énergétique.

i. EPBD-Wise_Report_Final.pdf

ii. Des économies de coûts aux gains sociétaux : repenser la méthodologie du coût optimal

Publication par la Commission européenne de faits et chiffres clés sur l'énergie et les bâtiments dans l'UE et sur la manière dont la directive EPBD contribue directement aux objectifs énergétiques et climatiques de l'UE.

i.Directive sur la performance énergétique des bâtiments

https://www.iea.org/reports/breakthrough-agenda-report-2023
World Green Building Council. (2019). Mettre en avant le carbone intrinsèque : action coordonnée du secteur du bâtiment et de la construction pour lutter contre le carbone intrinsèque. Extrait de https://worldgbc.org/advancing-net-zero/embodied-carbon/
Parlement européen. (2023). Modifications apportées à la directive sur la performance énergétique des bâtiments. Extrait de https://www.europarl.europa.eu/doceo/document/TA-9-2023-0068_EN.pdf[1].

https://www.iea.org/reports/breakthrough-agenda-report-2023
World Green Building Council. (2019). Bringing embodied carbon upfront: Coordinated action for the building and construction sector to tackle embodied carbon. Retrieved from https://worldgbc.org/advancing-net-zero/embodied-carbon/
European Parliament. (2023). Amendments to the Energy Performance of Buildings Directive. Retrieved from https://www.europarl.europa.eu/doceo/document/TA-9-2023-0068_EN.pdf[1]. Is there anything else you need help with?