Pourquoi le renouveau industriel de l’Europe ne fait que commencer

L’opportunité va bien au-delà de la défense

Si beaucoup se concentrent sur le réarmement en Europe comme principal moteur, je considère que l’opportunité est plus large.

Les nouvelles orientations industrielles — qu’il s’agisse de l’initiative « Made in Europe », du Industrial Accelerator Act ou encore de la stratégie industrielle britannique — placent désormais l’immobilier industriel au cœur de la transformation économique.

Un épisode récent du podcast Macro Bytes, animé par Paul Diggle, au cours duquel il échangeait avec Neil Shearing sur la fragmentation de l’économie mondiale, a renforcé cette conviction. J’en ai conclu que l’impact serait tangible – et susceptible d’être exploité par les investisseurs.

Mais une thématique ne vaut que si elle est étayée par des données. Les actifs industriels européens ont généré jusqu’à 40 % de rendement annualisé au début de la pandémie, contre 25 % pour les entrepôts logistiques. Et cette dynamique ne se limite pas à un épisode isolé : sur 15 ans jusqu’en 2025, les actifs industriels et manufacturiers de plus petite taille ont affiché un rendement annuel de 9,5 %, contre 7,7 % pour la logistique¹.

Les politiques publiques stimulent la demande

Alors, qu’est-ce qui me fait penser que cette tendance peut perdurer ? Les politiques publiques constituent le mécanisme de transmission grâce auquel la théorie se traduira en réalité sur le terrain, et j’ai observé que les politiques rattrapaient progressivement la vision du monde de Paul et Neil. Depuis environ un an, les principaux décideurs politiques européens ont ouvertement lié la résilience économique à la reconstruction des industries nationales. L’initiative « Made in Europe » de l’UE, qui vise à porter la part de l’industrie manufacturière à 20 % du PIB d’ici 2035, incarne parfaitement ce nouvel état d’esprit. J’ai calculé que la réalisation de cet objectif impliquerait la construction d’environ 20 millions de mètres carrés de nouveaux espaces industriels et logistiques chaque année pendant une décennie – soit à peu près une fois et demie la superficie de l’aéroport d’Heathrow par an. Et cela s’ajoute à ce qui est déjà en cours de construction rien que pour maintenir le cap. C’est extraordinaire.

Ce n’est qu’un début

Et cette dynamique ne repose pas uniquement sur une seule politique. De la défense à l’énergie, en passant par les semi-conducteurs et les produits pharmaceutiques, l’Europe est en train de repenser son économie. À lui seul, le réarmement pourrait générer une demande industrielle supplémentaire estimée à 37 millions de mètres carrés².  Mais je pense qu’une réindustrialisation à plus grande échelle nécessiterait environ cinq fois plus d’espace que cela. Si l’on ajoute à cela la demande liée au commerce en ligne en Europe, qui devrait atteindre 10 millions de mètres carrés par an au cours des cinq prochaines années, les vents favorables qui soufflent sur l’immobilier industriel et logistique semblent plus forts que jamais.

Un potentiel énorme ; une offre insuffisante

Le véritable atout pour les investisseurs réside dans l’étendue de ce que recouvre désormais le terme « industriel ». Il ne s’agit pas seulement d’entrepôts géants destinés au commerce en ligne ou de hangars délabrés devant lesquels un chien de garde est enchaîné. Il s’agit d’ateliers de haute technologie, d’usines de production d’énergie propre, d’installations de défense, de sites de production pharmaceutique, d’entrepôts frigorifiques et des infrastructures de chaîne d’approvisionnement nécessaires pour soutenir une Europe plus autonome. Ces installations sontrares³. Cette pénurie, combinée à la nécessité et à un soutien politique de plus en plus fort, explique pourquoi je considère que les actifs industriels surperformeront à l’avenir.

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