Mercato immobiliare europeo: Outlook Q3 2025

Outlook economico europeo

Attività

L'economia dell'Eurozona continua a essere in ritardo a livello globale, guidata dalla debolezza di Francia e Germania. Inoltre, i venti contrari derivanti dai dazi statunitensi potrebbero diventare più intensi se i negoziati commerciali in corso non produrranno un risultato costruttivo. Le nostre previsioni sul PIL per quest'anno e il prossimo rimangono modeste. Tuttavia, le prospettive sono più rosee nel medio termine, quando lo stimolo fiscale inizierà a fare effetto. La spesa per la difesa costituirà una componente importante di questo processo, come conferma l’accordo tra i paesi della NATO per un obiettivo di spesa per la difesa del 5% del PIL. Prevediamo una crescita più forte nel 2027.

Inflazione

La crescita dei prezzi è ora scivolata al di sotto dell'obiettivo del 2% della Banca centrale europea (BCE). Una domanda più debole, un euro più forte e prezzi del petrolio piuttosto bassi dovrebbero favorire un'ulteriore disinflazione. Data la portata limitata delle misure tariffarie di ritorsione proposte dall'UE e la quota relativamente piccola degli Stati Uniti sul totale dell’import UE, non ci aspettiamo che la guerra commerciale riaccenda l'inflazione nell'Eurozona. Nel complesso, prevediamo che l'inflazione rimarrà vicina o inferiore all'obiettivo per il resto dell'anno. Tuttavia, l'espansione fiscale potrebbe far aumentare le pressioni sui prezzi nel medio termine.

Politica monetaria

Il ciclo di taglio dei tassi della BCE si è quasi concluso, con le decisioni di politica monetaria al momento neutrali. Tuttavia, riteniamo che lo shock negativo della domanda derivante dalle politiche tariffarie statunitensi giustifichi un ulteriore allentamento, quindi prevediamo una possibile riduzione finale di 25 punti base (pb). I tagli potrebbero essere più profondi e urgenti se le aliquote tariffarie con gli Stati Uniti dovessero subire ulteriori impennate. Riteniamo che l'allentamento fiscale inizierà a trainare una ripresa nel 2026 e nel 2027, quindi abbiamo provvisoriamente previsto un rialzo della BCE per tornare a un 2% neutrale nella parte finale del nostro orizzonte di previsione.

Elementi chiave da tenere in considerazione

I rischi a breve termine derivanti dai dazi e dalla geopolitica sembrano motivi materiali per cui inquilini e investitori devono essere più cauti. Tuttavia, vi è un crescente sostegno per una ripresa significativa a seguire.

Previsioni economiche dell'Eurozona

Fonte: Aberdeen luglio 2025.
Le previsioni sono puramente indicative e i risultati effettivi potrebbero essere significativamente diversi.

Panoramica del mercato immobiliare europeo

A giugno 2025, il comitato dell’Aberdeen Houseview ha mantenuto il settore immobiliare globale con una raccomandazione di “+1 sovrappeso” (punteggio massimo +4). Sebbene l'avversione al rischio generale sia rimasta elevata dopo il Giorno della Liberazione e l'escalation delle tensioni tra grandi potenze, vediamo forti motivi per sperare in una graduale ripresa del settore immobiliare.

Ci sono tre principali ragioni per cui abbiamo mantenuto la nostra Houseview orientata a uno scenario di ripresa.

I dettagli dell'ultimo indice di fiducia INREV forniscono valide informazioni su come gli investitori interpretano le attuali condizioni di mercato. Nel complesso, l'indice è sceso per il secondo trimestre consecutivo attestandosi a 52,2, rimanendo leggermente in territorio positivo (sopra 50). Il fattore chiave del calo dell'indice è stata la componente di liquidità, che ha registrato un forte calo da 63 a 47, posizionandosi a un livello di contrazione. I fattori più promettenti sono stati il leasing e la gestione operativa (59) e i finanziamenti (61); anche l'indicatore economico ha recuperato.

Mentre il sentiment è rimasto complessivamente cauto, la performance del settore immobiliare diretto europeo è migliorata. Secondo MSCI, i rendimenti immobiliari paneuropei sono aumentati al 6,2% nel corso dell'anno fino a marzo 2025, sovraperformando la media a lungo termine del 5,6%. Questo dato è stato fortemente influenzato dal miglioramento della performance del retail e del residenziale, che hanno reso rispettivamente il 7,1% e il 7,2%, mentre l'industria ha registrato il 7,5%. Gli uffici continuano a rimanere indietro con rendimenti del 3,3%, anche se questo dato rappresenta un aumento notevole e colma il divario con gli altri settori in modo piuttosto significativo.

Alcuni singoli segmenti dei settori uffici e retail dello stesso indice sono presenti nel primo quartile con la performance più forte. La metà superiore dell'indice è dominata dai segmenti industriale e residenziale, ma gli uffici di Stoccolma, Parigi e Oslo battono la media europea. Lo stesso vale per il segmento retail nel resto della Spagna e nel resto del Portogallo.

La riduzione della polarizzazione della performance settoriale è qualcosa che gli investitori stanno notando. I volumi di investimento si stanno normalizzando in tutti i settori, con alcuni uffici e parchi commerciali che sono tornati a essere apprezzati. L'indagine sulle intenzioni degli investitori del primo trimestre 2025 di Property Market Analysis mostra intenzioni di acquisto nette positive nei prossimi 12 mesi per il retail (per la prima volta in otto anni) e per gli uffici (per la prima volta in quattro anni). Il residenziale rimane il settore preferito, seguito dalla logistica.

Finora il capitale è stato il pezzo mancante del puzzle nella storia della ripresa. I volumi degli investimenti sono aumentati notevolmente nel quarto trimestre del 2024, ma i dazi e la geopolitica hanno pesato su questa tendenza. Le transazioni totali hanno raggiunto €150 mld nell'anno fino a marzo 2025, con un aumento del 17% rispetto ai 12 mesi precedenti. Il primo trimestre del 2025 è stato superiore del 7% rispetto al dato depresso del primo trimestre del 2024, suggerendo un rallentamento dello slancio. Il secondo trimestre del 2025 potrebbe essere molto più forte. Con il raffreddamento delle tensioni sui dazi e sulla geopolitica, la fiducia potrebbe tornare. Ci sono molte grandi operazioni in diverse fasi di conclusione. Il Trocadero di Parigi è vicino alla vendita, con quattro offerte finali che avrebbero superato €650 mln. È incoraggiante che tre dei quattro offerenti rappresentino capitale statunitense, con Norges Bank IM l'unico offerente europeo. Ciò significa che il capitale USA è attivo.

Uffici

I mercati europei degli uffici rimangono in un momento di transizione. L'offerta è in aumento man mano che il mercato si adatta al lavoro flessibile. Anche la recente debolezza ciclica dell'economia ha pesato sulla domanda totale, mentre alcune analisi suggeriscono che l'intelligenza artificiale (IA) stia riducendo la domanda aggregata man mano che le aziende adottano la digitalizzazione.

I tassi complessivi di sfitto sono in aumento a causa del consolidamento degli inquilini e dell'aumento dei completamenti nel 2024. Da allora i completamenti sono scesi al secondo livello più basso degli ultimi cinque anni. Nel primo trimestre del 2025 il totale degli immobili vacanti è salito all'8,2%, colmando gradualmente il divario rispetto alla media a lungo termine dell'8,6%.

Gli affitti prime sono in aumento, con una transazione record super prime nel quartiere centrale degli affari (CBD) di Parigi che ha raggiunto[1].300 euro al metro quadrato. MSCI ha registrato un rallentamento della crescita degli affitti degli uffici al 4,5% nel primo trimestre dell'anno, in calo rispetto al picco del 5,9% del secondo trimestre del 2024.
I calcoli degli anni di offerta (Years-of-Supply o YOS), che misurano il tempo necessario per assorbire gli attuali immobili vacanti in base al tasso di domanda corrente, hanno visto un leggero aumento, indicando una generale debolezza del mercato per gli uffici. Tuttavia, la qualità e la posizione rimangono fattori importanti e alcune location CBD hanno meno di qualche mese di offerta rimanente.

Amsterdam sta mostrando segni di rapido miglioramento verso una situazione più sana della domanda e dell'offerta. In genere, quando gli anni di offerta scendono al di sotto dei due anni, la crescita annuale degli affitti supera il 5%. Gli anni di offerta sono diminuiti per tre trimestri consecutivi ad Amsterdam, da un picco di quattro anni nel secondo trimestre del 2024 a 2,6 anni nel primo trimestre del 2025. Sebbene ad Amsterdam gli affitti prime siano in aumento da un po' di tempo nel corso di questo ciclo, una contrazione dell’offerta è importante per una ripresa ciclica sostenibile.

Logistica

Il mercato europeo della logistica sta vivendo condizioni di locazione più deboli, a causa del rallentamento della crescita economica e dell'impatto specifico dei dazi sul commercio globale e sulla fiducia. Prevediamo che questo dato toccherà il fondo nel corso dell'anno, con prospettive per il 2026 e il 2027 in miglioramento. Gli indici dei responsabili degli acquisti del settore manifatturiero europeo si stanno avvicinando alla parità dopo tre anni di contrazione. L'economia industriale tedesca sembra vicina al punto più basso, mentre la spesa fiscale e per la difesa dovrebbe stimolare una più ampia ripresa della domanda.

Nonostante un recente e sostenuto aumento dei completamenti, i tassi di sfitto rimangono bassi in prospettiva storica, in particolare per le location prime. La crescita degli affitti è diminuita, anche se rimane in aumento del 4,3% su base annua. Prevediamo una ripresa della crescita degli affitti, con un miglioramento della domanda e nuovi completamenti nel 2025 e nel 2026 che raggiungeranno solo la metà dei livelli osservati tra il 2020 e il 2023[1].

L'attrattiva crescente degli immobili a uso industriale è degna di nota, data la potenziale reindustrializzazione dell'Europa. Questa tendenza è guidata da diversi fattori, tra cui il reshoring delle attività manifatturiere, l'automazione e la necessità di catene di fornitura più resilienti. Mentre le aziende cercano di mitigare i rischi associati alle interruzioni della catena di fornitura globale, c'è una crescente domanda di spazi industriali più vicini a casa. Ciò ha portato a un aumento della domanda di immobili destinati all’industria moderni e di alta qualità, in grado di ospitare processi di produzione avanzati e operazioni logistiche.

La resilienza e una maggiore autonomia devono essere attentamente bilanciate con le relazioni commerciali, ma la politica è chiaramente un fattore trainante. La reindustrializzazione dell'Europa è sostenuta anche da politiche governative volte a rilanciare la produzione interna e a ridurre la dipendenza dalle importazioni. Ciò include incentivi per le imprese a investire in nuove tecnologie e infrastrutture, nonché sforzi per creare ambienti commerciali più favorevoli. Di conseguenza, gli immobili industriali stanno diventando sempre più attraenti per gli investitori.

Retail

Il retail è stato uno dei settori con le migliori performance nell'ultimo anno, dato il suo rendimento ad alto reddito e i fondamentali favorevoli. L'atteggiamento degli investitori sta migliorando, con le intenzioni degli investitori tornate in territorio positivo per la prima volta dal 2017. Con €30 mld[2] investiti nell'anno fino a marzo 2025, il segmento costituisce una quota crescente del capitale totale investito.

I segnali di indebolimento dei mercati del lavoro e l'indebolimento della fiducia dei consumatori dopo il Liberation Day e l'inizio dei conflitti in Medio Oriente potrebbero reintrodurre un livello di cautela. Le finanze delle famiglie sono in condizioni ragionevoli, ma la crescita dei salari nominali è rallentata bruscamente e ha superato solo modestamente l'inflazione nei dati più recenti. Con i dazi ancora in fase di definizione al momento in cui scriviamo, riteniamo che la moda, le calzature e l'elettronica di consumo potrebbero essere più vulnerabili alle interruzioni commerciali, ma è troppo presto per esserne sicuri. In effetti, il reindirizzamento delle merci dalla Cina all'Europa potrebbe creare pressioni disinflazionistiche nel settore tessile e nei beni di largo consumo.

Gli investitori si stanno concentrando sui parchi commerciali, dati i bassi livelli di sviluppo, i fondamentali favorevoli e le tendenze positive dei consumatori. I dati MSCI mostrano che il reddito operativo netto per metro quadrato è in aumento dopo un calo del 24% dal 2015, indicando un miglioramento dei flussi di cassa dei proprietari e del controllo dei costi. I tassi di sfitto del segmento retail sono scesi al 5,2% nel marzo 2025, il livello più basso in un decennio. I tassi di sfitto dei magazzini retail rimangono ai minimi storici intorno al 3%.

I rendimenti dei magazzini retail sono destinati a subire una compressione nei prossimi mesi. Abbiamo assistito a una forte intensità di offerta sulle operazioni recenti, con i dati MSCI che mostrano che i rendimenti delle transazioni sono scesi dall'8% di dicembre 2023 al 7% di giugno 2025. CBRE ha iniziato a ridurre i rendimenti dei magazzini in Europa, a partire da Spagna (-25 pb)[3] e Germania (-10 pb).

Residenziale

I fondamentali del mercato residenziale sono i più solidi tra tutti i settori, con tassi di sfitto nelle prime 30 città europee stabili intorno all'1,7%[4]. La scarsa offerta sta causando una continua crescita degli affitti nella maggior parte delle città, che riaccelera al 6,7% annuo a partire da marzo 2025. Prevediamo che gli affitti residenziali europei aumenteranno del 3,1% all'anno nei prossimi tre anni.

Con le continue pressioni sugli affitti, sono state annunciate una serie di nuove decisioni politiche sensate, in particolare in Germania e in Irlanda. Una nuova regolamentazione in Germania, nota come "turbo costruzioni", si concentra sulla rimozione degli ostacoli alla costruzione di nuove abitazioni, intervenendo in particolare sulla semplificazione del sistema di pianificazione e sulla riduzione dei costi di progetto per gli sviluppatori. In Irlanda, la nuova legislazione si basa sull’attenuazione dei meccanismi di controllo degli affitti per aumentare l'attrattiva dello sviluppo di nuove proprietà esentandole dal tetto massimo di aumento degli affitti del 2%. Infatti, gli affitti aumenteranno con l'indice dei prezzi al consumo e potranno tornare ai livelli di affitto che si trovano sul mercato aperto dopo sei anni.

Nonostante questo, ci sono significative carenze di offerta in corso e si prevede che in tutta Europa gli obiettivi di completamento dei nuovi immobili non verranno raggiunti ancora per un po' di tempo. In Francia, c'è un fabbisogno medio di nuove abitazioni di 400.000 unità all'anno fino al 2030, di cui solo 318.000 consegnate nel 2024. Carenze analoghe sono segnalate nella maggior parte dei paesi[5].

Come previsto, i volumi delle transazioni sono aumentati nell'ultimo trimestre, con € 8,8 mld di operazioni residenziali che rappresentano il 30% dei volumi degli investimenti immobiliari europei[6]. I dati registrati mostrano un numero crescente di operazioni con volumi superiori a € 100 mln, con diversi portafogli di grandi dimensioni presenti sul mercato. Ciò indica un miglioramento della liquidità. Gli ultimi sondaggi sulle intenzioni degli investitori suggeriscono che gli investitori istituzionali sono favorevoli al segmento abitativo, il che dovrebbe spingere ulteriormente i volumi delle transazioni. Ciò è particolarmente vero in un contesto di maggiore rischio nell'economia e di chiare caratteristiche difensive del settore residenziale. L'attenzione principale sarà rivolta agli appartamenti in affitto e agli alloggi per studenti appositamente costruiti.

Outlook sulla performance e sul rischio

L'aumento del rischio geopolitico, i dazi commerciali e l'indebolimento delle prospettive economiche a breve termine in Europa stanno avendo un impatto notevole sul sentiment. I volumi delle operazioni sono rallentati e una maggiore cautela è evidente nei dati sul rendimento e in alcuni dei dati di performance più recenti. Tuttavia, i fondi comuni di investimento immobiliare hanno recuperato tutte le perdite dal Giorno della Liberazione e sono scambiati in rialzo di circa il 4%, pur mostrando una bassa sensibilità alle nuove scosse geopolitiche. Ciò avvalora la nostra opinione secondo cui il mercato diretto può aspettarsi un graduale miglioramento dei rendimenti nel corso dell'anno.

Prevediamo un total return europeo del 7,1% nei prossimi 12 mesi fino a giugno 2026 (un leggero calo rispetto alle nostre previsioni di marzo 2025). Le nostre previsioni di total return annualizzato a tre e cinque anni sono rispettivamente del 9,2% e dell'8,6%. Il total return risulta income-driven, con la crescita degli affitti e l'impatto sui rendimenti che contribuiscono entrambi a migliorare la performance della crescita del capitale nel 2026 e nel 2027. I rendimenti più elevati sono attesi nel Regno Unito, nei Paesi Bassi, in Spagna, in Portogallo, in Danimarca e in Svezia nel breve termine.

I principali rischi secondo il nostro outlook sono le continue perturbazioni del mercato dovute ai dazi commerciali statunitensi e alle misure reciproche, un irripidimento della curva dei rendimenti a causa di un maggiore rischio sovrano e a causa dei timori per i livelli di debito, e un rallentamento economico molto più brusco. Una recessione o una stagflazione non sono il nostro scenario di base. Riteniamo che potrebbero esserci rischi al ribasso per i tassi d'interesse che sosterrebbero i valori degli asset e potrebbero far scendere i rendimenti al di sotto delle previsioni. La bassa offerta dovrebbe isolare gli affitti da un contesto macroeconomico più debole.

In termini di strategia, i prezzi core rimangono interessanti alla base del ciclo, in particolare se si considera il potenziale di aumento del reddito derivante dalla crescita e dall'indicizzazione degli affitti e l'accresciuto contesto di rischio. Tuttavia, le strategie core-plus dovrebbero beneficiare di una sottoscrizione più forte sui rendimenti di uscita in un contesto di tassi più bassi. Privilegiamo le allocazioni sovrappesate nei settori industriale, residenziale, alberghiero, alloggi per studenti, magazzini retail, uffici prime e segmenti alternativi come i data center.