Produrre in Europa per l'Europa: la reindustrializzazione è una grande notizia per l’immobiliare

Gli investitori nel settore immobiliare europeo potrebbero presto avere un motivo per essere di nuovo entusiasti. Dopo decenni di rapida globalizzazione e di aumento delle dipendenze commerciali globali, la strategia economica dell'Europa si sta muovendo verso la resilienza e una maggiore autonomia. Questa tendenza sbloccherà nuove opportunità di investimento nel settore immobiliare industriale su una scala che potenzialmente, per il suo impatto sistemico, compete con l'e-commerce.

Il mondo sta cambiando. Una serie di shock globali, tra cui la pandemia da Covid-19, le interruzioni delle catene di fornitura, i conflitti geopolitici, come la guerra in Ucraina, e l'aumento delle tensioni tra grandi potenze hanno messo in luce le vulnerabilità insite nelle catene del valore altamente globalizzate dell'Europa. Vi è un crescente consenso sul fatto che l'Europa debba reindustrializzarsi per garantire resilienza economica e infondere nuova linfa alla crescita.

A seguito dei grandi cambiamenti della politica industriale dell'UE nel 2022, è sempre più evidente che ciò stia già avvenendo. La quota di aziende che investono nel nearshoring è passata dal 42% nel 2024 al 56% nel 2025, secondo un recente sondaggio di Capgemini¹. Microsoft, Volvo, Sanofi, GSK, Novo Nordisk, Nestlé, Rheinmetall e molti altri colossi hanno annunciato investimenti significativi nell'espansione della capacità produttiva in Europa per il 2025.

Il grafico 1 mostra la crescita della domanda di capacità industriale di prossimità.

Catene del valore e necessità di resilienza

Il futuro dell'Europa in un mondo più frammentato risiede nella sua capacità di ricercare, sviluppare, creare prototipi, produrre in serie e distribuire una quota maggiore di beni essenziali. Ciò avviene prevalentemente all'interno dei propri confini, con le economie europee limitrofe e attraverso una gamma più ampia di catene del valore. Ciò ha enormi implicazioni per la produzione e la catena di approvvigionamento in Europa, poiché oggi mancano la capacità e le strutture per sostenere questo cambiamento radicale.

Prendiamo l'energia solare come esempio. Nell'aprile 2024 è stato approvato il Net-Zero Industry Act dell'Unione Europea. Impone che almeno il 40% del fabbisogno annuale di diffusione della tecnologia a zero emissioni nette dell'UE sia soddisfatto dalla produzione europea entro il 2030. Attualmente, la Cina rappresenta il 95% della produzione mondiale di pannelli solari, quindi la nuova “Carta solare” rappresenta un allontanamento significativo da una dipendenza a lungo termine dalla Cina. Esiste un approccio simile per quanto riguarda le batterie dei veicoli elettrici (EV), i prodotti farmaceutici e molte altre catene del valore essenziali.

Sebbene l'elenco dei meta-trend che guidano la ripresa industriale dell'Europa sia lungo, riteniamo che siano principalmente cinque le forze che stanno guidando il nearshoring della produzione in Europa:

L'insieme di queste forze pone le basi per un significativo rinvigorimento della base industriale europea. La nostra conclusione è che nei prossimi 5-10 anni, l'Europa avrà bisogno di più fabbriche, più investimenti in ricerca e sviluppo (R&S) e più capacità produttiva. Ciò porterà a una quota maggiore di beni fabbricati e consumati in Europa.

Quali sono i settori che interesseranno maggiormente questi cambiamenti?

Riteniamo che la necessità di garantire maggiore resilienza alle economie europee influenzerà in modo significativo sei catene del valore chiave. Ciò offrirà nuove opportunità per gli investitori immobiliari di acquistare asset con performance più solide a partire da una domanda industriale più profonda. Anche la creazione o l'ammodernamento dello stock immobiliare per sostenere la reindustrializzazione offre nuove opportunità di investimento. Le sei catene del valore chiave comprendono 1) sicurezza, difesa e tecnologia, 2) alimentazione e agricoltura, 3) prodotti tessili e abbigliamento, 4) energia, 5) macchinari e automobili e 6) prodotti farmaceutici. Il grafico 2 mostra la produzione economica di ciascuna delle catene del valore, come quota di questi segmenti tematici.

Sebbene la produzione industriale rappresenti oggi solo il 20% della produzione economica dell'UE, queste sei catene del valore attraversano circa il 65% dell'economia europea5. La reindustrializzazione offre quindi sia l'opportunità di aumentare la resilienza in un mondo incerto sia di stimolare una crescita significativa, entrambi fattori che mancano nell'economia europea di oggi.

Perché gli investitori immobiliari dovrebbero essere entusiasti del settore industriale?

La ristrutturazione di queste catene del valore richiederà nuove infrastrutture fisiche significative e capacità di produzione e distribuzione su larga scala. Questi requisiti saranno spesso in nuove località, con nuovi driver che influiranno sui requisiti degli inquilini. Potrebbero anche dare nuova vita ai siti esistenti, con moderni hub di innovazione, strutture di R&S, di pre-produzione e laboratori per sviluppare prototipi che sostituiscono o integrano i tradizionali parchi industriali e commerciali.

L'impatto sul mercato sarà notevole. Come per il cambiamento strutturale nell'ascesa dell'e-commerce, riteniamo che la reindustrializzazione sia destinata a guidare un profondo aumento della domanda di unità industriali. Ciò dovrebbe intaccare ulteriormente i tassi strutturali di sfitto, rafforzando i flussi di cassa degli affitti e creando valore a lungo termine per gli investitori. Potremmo assistere anche a nuove pressioni sulla crescita degli affitti, che sosterrebbero rendimenti interessanti.

Ci saranno opportunità significative per impiegare il capitale e per creare spazio, migliorare l'efficienza energetica e migliorare la qualità operativa così da soddisfare la domanda futura. La resilienza implica non solo il ripristino della produzione, ma anche la modernizzazione e la preparazione dell'industria europea ad affrontare il futuro. Di conseguenza, gli investimenti immobiliari saranno essenziali per modernizzare, riutilizzare, espandere e rendere a prova di futuro le proprietà esistenti. Ciò è in linea con il Green Deal dell'UE e con le agende politiche in materia di digitalizzazione, che rafforzano ulteriormente queste opportunità di investimento.

Questa volta riteniamo che l’immobiliare industriale sarà il principale beneficiario del cambiamento strutturale, insieme agli asset logistici, e che l'opportunità sarà ampia per le seguenti tipologie di immobili:

Industria:

Logistica:

Reindustrializzazione: una grande opportunità per gli investitori in Europa

In sintesi, l'Europa è pronta per la prossima rivoluzione industriale, incentrata sulla resilienza e sull'autosufficienza. Capitalizzando su queste tendenze, l'Europa potrebbe garantire catene di fornitura critiche, stimolare l'innovazione, creare posti di lavoro al proprio interno e persino raggiungere obiettivi di sostenibilità (linee di approvvigionamento più corte e produzione più ecologica). Il cambiamento non sarà privo di sfide, fra cui l'aumento dei costi a breve termine, la necessità di manodopera qualificata e l'equilibrio tra il libero scambio e l'autonomia. Ma con l'emergere di un forte sostegno politico, il continente beneficerà in modo significativo nei prossimi 5-10 anni della reindustrializzazione. Il settore immobiliare industriale e logistico è destinato a prosperare grazie a questa nuova ondata di domanda, mentre l'Europa costruisce le fabbriche e le reti di distribuzione per un futuro più resiliente.