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ApprofondimentiRiclassificazione del rischio immobiliare in un mondo incerto
Ecco come stiamo affrontando i rischi immobiliari attuali e quali sono le caratteristiche del nostro framework globale per la valutazione del rischio paese.
Author
Lance Eddis-Finbow
Senior Real estate Investment Analyst
Duration: 1 Min
Date: 03 set 2025
Utilizzando il nostro attuale framework GlobalRiskNavigator (GRN) – che valuta il rischio paese sulla base di fattori accuratamente selezionati – proponiamo un aggiornamento del nostro precedente paper con nuove classifiche dei rendimenti aggiustati per il rischio. In linea di massima, dal 2023 si è registrato un notevole aumento dei profili di rischio, determinato da disordini sociali, cambiamenti politici e resistenza alla preparazione ai cambiamenti climatici. I punteggi legati ai fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) sono peggiorati a livello globale, ma in particolare negli Stati Uniti, in Europa continentale e a Hong Kong. Sono diminuiti i mercati che rientrano nelle categorie di valore buono/moderato, mentre cresce l'incertezza sui mercati tradizionalmente più sicuri.
Punteggio GlobalRiskNavigator
Panoramica dei rendimenti aggiustati per il rischio
Il grafico sotto mostra l'attuale composizione del rischio in vari mercati. Sebbene alcuni mercati abbiano registrato una diminuzione del rischio negli ultimi due anni (in particolare India, Repubblica Ceca, Nuova Zelanda e Svezia), la maggior parte (24 su 29) ha registrato un aumento del rischio. A livello globale, il rischio è aumentato da 4,2 a 5,5. Una combinazione di fattori economici, disordini sociali, sfide di governance e vulnerabilità climatica ha spinto mercati tradizionalmente stabili, come Giappone, Francia e Regno Unito, verso l'alto nello spettro del rischio. Tuttavia, le previsioni di rendimento non sono state necessariamente adeguate di conseguenza, creando un potenziale squilibrio tra rischio e rendimento.
L'indice RE: GlobalRiskNavigator Country
La tabella seguente mostra i punteggi di rischio GRN aggiornati (al primo trimestre del 2025) e le previsioni triennali di total return annuo di Aberdeen Investments per cinque paesi evidenziati, insieme al rendimento calcolato per unità di rischio:
| Total returns (three-year annualised) | Returns per unit of risk | |
|---|---|---|
| Germany | 9.43% | 3.33% |
| France | 10.10% | 2.75% |
| United Kingdom | 8.54% | 2.37% |
| Japan | 5.38% | 1.31% |
| United States | 6.85% | 1.24% |
| India | 8.67% | 1.19% |
Rendimento per rischio = rendimento triennale ÷ punteggio di rischio.
Questi dati evidenziano un vantaggio sostenuto per i mercati europei, in particolare Germania, Francia e Regno Unito, in termini di rendimenti aggiustati per il rischio, con un rendimento superiore al 2% per unità di rischio.
Gli Stati Uniti e l'India offrono solo l'1,2%, riflettendo il loro rischio più elevato rispetto ai rendimenti. In linea con i dati storici, invece, il profilo di rischio tradizionalmente più contenuto del Giappone ha contribuito ai suoi bassi rendimenti dell'1,3%. Anche se questo storico vantaggio in termini di "sicurezza" si è recentemente ridotto.
[Caso di studio 1] Stati Uniti: rendimenti moderati, rischio elevato
Punteggio di rischio: 5,54. . Evidentemente scosso dal deterioramento della governance e dai drastici tagli alla protezione ambientale, il punteggio di rischio degli Stati Uniti è aumentato dal 2023 ed è superiore alla media dei paesi europei sviluppati. I cambiamenti includono, ma non si limitano a, il ritiro dall'Accordo di Parigi (ancora una volta), la deregolamentazione dell’Environmental Protection Agency (ancora una volta) e le preoccupazioni circa la tenuta della neutralità della Federal Reserve.
Prospettive di rendimento: 6,85% all'anno. Il rendimento previsto a tre anni per gli Stati Uniti è moderato, poiché l'aumento dei tassi di interesse ha contenuto le aspettative di crescita dei prezzi. Con un punteggio di rischio di 5,54, gli Stati Uniti rendono l'1,24% per unità di rischio. Si tratta di un valore nettamente inferiore alla maggior parte dei mercati europei e leggermente superiore a quello dei mercati emergenti come l'India. In altre parole, il settore immobiliare statunitense compensa a malapena il rischio. I giorni in cui gli Stati Uniti erano considerati quasi privi di rischi sono finiti; ora gli investitori chiedono uno spread per le incertezze specifiche degli USA. In effetti, assistiamo a una certa tendenza al disinvestimento dagli Stati Uniti, poiché il capitale transfrontaliero è alla ricerca di una base più stabile.
[Caso di studio 2] Francia: basso rischio con alcune avvertenze
Punteggio di rischio: 3,67. L'ultimo aggiornamento ha registrato un aumento significativo del punteggio di rischio della Francia, passato da 2,5 a 3,67, un incremento notevole per un mercato europeo sviluppato. I disordini sociali, le pressioni economiche e le turbolenze politiche hanno contribuito al deterioramento della situazione. Nonostante questo aumento, la Francia rimane comunque un paese a basso rischio (solo pochi paesi, come la Svezia e la Germania, hanno un punteggio inferiore).
La Francia ottiene anche un buon punteggio in materia di politica climatica e rimane in linea con i suoi sforzi di decarbonizzazione, mantenendo bassi i rischi di transizione ambientale.
Prospettive di rendimento: 10,1% all’anno. La previsione di total return triennale della Francia è di un buon 10,1% annuo, sostenuta da un rimbalzo post-correzione dei valori immobiliari e da una crescita costante degli affitti (soprattutto nei settori residenziale e industriale). Con un punteggio di rischio di 3,67, la Francia offre un rendimento di circa il 2,75% per unità di rischio, uno dei rapporti più elevati tra tutti i paesi. Ciò indica che il settore immobiliare francese sta compensando bene gli investitori per il livello di rischio. Nella nostra classifica globale, la Francia si colloca tra i primi tre per rendimento aggiustato per il rischio, riaffermando il suo status di mercato relativamente efficiente.
[Caso di studio 3] Regno Unito: paralisi politica
Punteggio di rischio: 3,6. Il punteggio di rischio del Regno Unito è aumentato da 2,8 a 3,6. Sebbene il Regno Unito rimanga un mercato altamente trasparente e liquido, il deterioramento dei punteggi sociali e di governance ha superato i punteggi positivi registrati negli ultimi due anni. Regole fiscali irrealistiche, inflazione persistente e bassa crescita della produttività, scioperi dei lavoratori e vertiginosi cambiamenti di rotta politica contribuiscono tutti a questi parametri elevati. Di fronte a questa incertezza, i rendimenti dei titoli obbligazionari a 30 anni hanno raggiunto il loro punto più alto dagli anni '90 a metà del 2025.
Prospettive di rendimento: 8,54% all’anno. Il rendimento atteso per il Regno Unito è dell'8,5% annuo, un dato solido nella fascia media. Esso riflette rendimenti locativi discreti e un potenziale di ripresa leggermente superiore, dato che si prevede un calo dei tassi di interesse. Con un punteggio di rischio pari a 3,6, il Regno Unito offre un rendimento di circa il 2,08% per punto di rischio. Si tratta di un risultato molto buono, non così elevato come quello della Francia o della Germania, ma che colloca comunque il Regno Unito tra i mercati migliori in termini di rendimenti aggiustati per il rischio. Infatti, il Regno Unito rimane in cima alle preferenze degli investitori transfrontalieri, data la sua elevata liquidità e le dimensioni del mercato.
Considerazioni finali...
Nel nostro GlobalRiskNavigator si è verificato un cambiamento significativo nell'equilibrio tra rischio e rendimento. Ci sono alcune turbolenze da affrontare e quasi certamente una serie di venti contrari futuri non ancora rivelati. Ecco perché è così importante disporre di un quadro di riferimento per il rischio nelle strategie diversificate. Ogni strategia deve tuttavia rimanere fluida e la presenza di un rischio elevato non deve necessariamente escludere un mercato, purché la composizione di tale rischio sia compresa.
Nel corso del 2025, terremo d'occhio il deterioramento dei punteggi ESG, i cambiamenti nella politica climatica, i conflitti in Medio Oriente, gli shock inflazionistici e i livelli del debito sovrano. Abbiamo assistito a un aumento del rischio globale, ma ciò non significa che i punti di forza siano scomparsi del tutto. Con un'analisi attenta e un quadro solido, possiamo identificare i punti di forza e di debolezza ed essere tutti meglio preparati per il futuro.
