Perché è solo l'inizio della ripresa industriale dell’Europa

L’opportunità va ben oltre la difesa

Sebbene molti si siano concentrati sul riarmo europeo come elemento chiave per il settore industriale, ritengo che l’opportunità sia più ampia e di natura più strutturale.

La nuova politica europea “Made in Europe”, attuata tramite l’Industrial Accelerator Act, e la moderna strategia industriale del Regno Unito indicano che il settore immobiliare industriale non è solo un fenomeno marginale, ma è fondamentale per il nostro futuro economico.

Un approfondimento nel podcast Macro Bytes condotto da Paul Diggle, il nostro capo economista, in cui ha intervistato Neil Shearing di Capital Economics sulla “frammentazione globale”, ha consolidato la mia visione riguardo alle implicazioni concrete di un sistema globale frammentato per la produzione europea. Sono giunto alla conclusione che l’impatto sarebbe tangibile – e investibile.

Ma un tema non ha alcun valore senza prove concrete. Gli immobili industriali europei hanno generato rendimenti annualizzati fino al 40% nelle prime fasi della pandemia, rispetto al 25% dei magazzini logistici. Ma non si è trattato di un fenomeno isolato: nei 15 anni fino al 2025, gli immobili industriali e manifatturieri di piccole dimensioni hanno registrato un rendimento del 9,5% all’anno contro il 7.7% per la logistica¹.

Le politiche stanno alimentando la domanda

Cosa mi fa pensare, quindi, che questa tendenza possa durare? Le politiche sono il meccanismo di trasmissione attraverso il quale la teoria si traduce in realtà sul campo, e ho osservato come le politiche si siano gradualmente allineate alla visione del mondo di Paul e Neil. Nell’ultimo anno circa, i principali responsabili politici europei hanno apertamente collegato la resilienza economica alla ricostruzione delle industrie nazionali. L’iniziativa dell’UE «Made in Europe», volta a portare il settore manifatturiero al 20% del PIL entro il 2035, incarna questa nuova mentalità. Ho calcolato che il raggiungimento di questo obiettivo comporterebbe la costruzione di circa 20 milioni di metri quadrati di nuovi spazi industriali e logistici all’anno per un decennio – più o meno l’area di un aeroporto di Heathrow e mezzo ogni anno. Questo si aggiunge a ciò che viene già costruito per altre necessità. È straordinario.

E questo è solo l’inizio

E non è sostenuto da una sola politica. Dalla difesa all’energia, dai semiconduttori ai prodotti farmaceutici, l’Europa sta riorganizzando la propria economia. Si stima che il solo riarmo nel settore della difesa potrebbe stimolare una domanda industriale aggiuntiva di circa 37 milioni di metri quadrati².  Ma ritengo che una più ampia reindustrializzazione richieda uno spazio circa cinque volte superiore. Se a ciò si aggiunge la domanda legata all’e-commerce in Europa, che secondo le previsioni raggiungerà i 10 milioni di metri quadrati all’anno nei prossimi cinque anni, i venti favorevoli che soffiano sul settore immobiliare industriale e logistico sembrano più forti che mai.    

Ampio raggio d’azione; offerta limitata

Il vero vantaggio per gli investitori è l’ampiezza del significato che oggi assume il termine “industriale”. Non si tratta solo di giganteschi magazzini per lo shopping online o di capannoni fatiscenti con un cane da guardia incatenato all’esterno. Si tratta di officine high-tech, impianti di produzione di energia pulita, strutture per la difesa, siti di produzione farmaceutica, celle frigorifere e le infrastrutture della catena di approvvigionamento necessarie a sostenere un’Europa più autosufficiente. Queste strutture scarseggiano³. Tale carenza, unita alla necessità e a un sostegno politico sempre più forte, è il motivo per cui ritengo che gli asset industriali registreranno performance superiori in futuro.

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