Immobilier : comment la résilience ouvre des opportunités en 2026

Alors que les pressions géopolitiques, économiques, technologiques et environnementales redessinent le paysage, les investisseurs ont une occasion unique de construire et de posséder les actifs essentiels qui sous-tendent les économies et les sociétés résilientes.

Pourquoi la résilience est-elle importante aujourd'hui ?

Les événements récents, des investissements publics dans les technologies de défense aux perturbations de la chaîne d'approvisionnement mondiale, ont mis en évidence la nécessité de disposer d'infrastructures physiques et numériques capables de résister à l'incertitude.

L'immobilier est fondamental dans cette transformation, qui ouvre de nouvelles opportunités. En identifiant les sources de demande structurellement plus élevée, les investisseurs peuvent saisir les opportunités liées à la nécessité de soutenir les systèmes qui permettent aux économies et aux communautés de fonctionner, même en période de turbulences.

Voici quatre domaines dans lesquels nous considérons que la résilience stimule la demande et crée des opportunités pour les investisseurs immobiliers :

1. L'immobilier industriel : un pilier de la résilience économique

La tendance mondiale à la réindustrialisation est en train de remodeler l'immobilier industriel. Les politiques de promotion de la production nationale ont conduit les marques mondiales à investir des milliards de dollars dans l'expansion de la production manufacturière, d'abord aux États-Unis, puis dans d'autres pays.

En Europe, la défense et l'autonomie économique sont désormais des priorités absolues. Par exemple, la loi européenne sur les puces électroniques (Chips Act), d'un montant de 80 milliards d'euros (93,3 milliards de dollars américains), vise à soutenir l'autonomie dans l'économie numérique, et son instrument SAFE (Security and Action for Europe) vise à mettre en place une approche plus cohérente en matière de défense.

Des politiques européennes similaires dans les domaines des produits chimiques, des produits pharmaceutiques, de l'énergie et de la production alimentaire visent à sécuriser les chaînes de valeur critiques. Cette refonte entraîne une demande accrue d'installations modernes de recherche et développement, de sites de production et d'entrepôts logistiques, tandis qu'un impact clair sur la croissance des revenus est visible dans le graphique 1.

La résilience en action : en rapprochant la production de leur lieu d'implantation, les entreprises, et les biens immobiliers qu'elles occupent, sont mieux protégées contre les perturbations mondiales. Pour les investisseurs, les actifs industriels offrent un potentiel de croissance des revenus et de rendements plus élevé, soutenu par ces changements structurels de la demande.

2. Logement : construire des communautés résilientes

Le logement est plus qu'un simple abri, c'est le fondement de sociétés résilientes. En Europe, le secteur des « logements locatifs » est devenu le plus actif en termes de transactions et restera un thème d'investissement majeur en 2026. Le besoin urgent de nouveaux logements s'aligne enfin sur les objectifs des investisseurs et sur des politiques plus favorables.

Par exemple, l'Allemagne est confrontée à une pénurie chronique de logements, qui a conduit à de fortes interventions politiques qui augmentent souvent les obstacles à l'offre nouvelle, entraînant les déficits prévus indiqués dans le graphique 2. Cependant, les réformes gouvernementales, telles que le plan « Bau-Turbo » et un financement supplémentaire d'environ 23,5 milliards d'euros d'ici 2029, accélèrent le développement de logements sociaux abordables.

Cela a créé une nouvelle opportunité d'obtenir des rendements stables, indexés sur l'inflation, soutenus par des facteurs stimulant la demande à long terme et appuyés par des incitations financières et des structures de transaction qui répondent aux besoins des investisseurs, ainsi qu'à ceux des personnes à la recherche de logements abordables.

Parallèlement, le secteur britannique de la construction destinée à la location (BtR pour « Build to Rent ») prend également de l'ampleur. En se concentrant sur des développements axés sur la communauté, c'est-à-dire des logements soigneusement conçus avec des équipements inclusifs, des espaces verts et des services aux résidents, les investisseurs peuvent favoriser la résilience des communautés et réduire le taux de rotation des locataires.

Les programmes BtR sur des sites semi-développés (« friches industrielles ») peuvent contribuer à stimuler les économies et les infrastructures locales, tandis que la faible part de marché du secteur (par rapport à d'autres marchés) laisse entrevoir un potentiel de croissance important pour les investisseurs au Royaume-Uni.

La résilience en action : investir dans des logements axés sur la communauté favorise la stabilité sociale, la résilience communautaire et offre aux investisseurs la possibilité de constituer des portefeuilles résidentiels évolutifs et axés sur des objectifs précis.

3. Rénovation : résilience climatique pour l'immobilier résidentiel

Environ 75 % des bâtiments résidentiels de l'UE ont une mauvaise performance énergétique. Pour remédier à cette situation, la directive révisée sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) relève la barre, en imposant des normes énergétiques minimales et en encourageant la rénovation des propriétés. De plus, à partir de 2027, le système d'échange de quotas d'émission de l'UE II exigera des investisseurs immobiliers qu'ils réduisent leurs émissions ou les compensent, ce qui rend la rénovation encore plus urgente.

La modernisation des logements pour améliorer leur efficacité énergétique n'est pas seulement une question de conformité, mais aussi de protection des actifs contre les risques climatiques. Les biens immobiliers qui répondent aux nouvelles normes bénéficieront de coûts d'exploitation réduits tant pour les propriétaires que pour les locataires, ce qui les rendra plus attractifs et augmentera leur valeur. Il est de plus en plus évident que les différences d'efficacité entre les appartements entraînent une polarisation des performances d'investissement.

La résilience en action : pour les investisseurs qui recherchent des rendements améliorés sur les actifs résidentiels en 2026, c'est l'occasion d'ajouter de la valeur en décarbonisant et en modernisant le parc immobilier vieillissant de l'Europe, en s'alignant sur les objectifs d'investissement durable et en soutenant des portefeuilles résilients et respectueux du climat.

4. Centres de données : la résilience numérique pour l'avenir

Les centres de données sont désormais des infrastructures essentielles. L'intelligence artificielle (IA) et la connectivité en temps réel devenant indispensables à la résilience économique et sociale, la demande en capacité des centres de données devrait exploser, passant de 82 gigawatts (GW) en 2025 à 219 GW d'ici 2030.

Bien que des préoccupations existent en matière de durabilité, de surdéveloppement et d'obsolescence, la pression pour renforcer les capacités de traitement des données et la résilience technologique est immense. Les marchés « FLAPD » de Francfort, Londres, Amsterdam, Paris et Dublin sont à la tête de la course européenne vers l'autonomie en matière de données, mais les opportunités s'élargissent à mesure que le Royaume-Uni et l'Europe cherchent à accroître leur résilience et à trouver de nouvelles capacités dans des endroits raccordés à des sources d'énergie fiables et renouvelables. D'autres régions suivent la même voie.

La résilience en action : les centres de données soutiennent la sécurité nationale grâce à l'autonomie technologique, garantissant ainsi la continuité économique. Ils constituent un élément clé de l'infrastructure numérique de la société moderne et peuvent représenter une option intéressante pour les portefeuilles d'investisseurs à l'ère numérique.

Conclusion

L'immobilier est essentiel à la construction d'économies et de sociétés résilientes. Alors que les investisseurs recherchent des opportunités en dehors des actifs commerciaux traditionnels en 2026, l'immobilier industriel, les logements abordables et centrés sur la communauté, les rénovations écoénergétiques et les centres de données pourraient constituer certaines des stratégies les plus intéressantes.

Les investisseurs qui intègrent la résilience dans leurs stratégies thématiques, en se concentrant sur des actifs qui favorisent la stabilité économique, sociale et environnementale, seront les mieux placés pour connaître un succès à long terme en 2026 et dans les décennies à venir.