Prospettive del mercato immobiliare europeo nel primo trimestre 2026

Prospettive economiche europee

Attività

I dati positivi relativi alla produzione industriale e alle vendite al dettaglio di novembre suggeriscono che l'economia dell'Eurozona abbia goduto di un quarto trimestre relativamente forte. Le revisioni favorevoli dei dati precedenti indicano che l'economia ha acquisito slancio verso la fine dell'anno, anche se l' e è che gli indici dei responsabili degli acquisti siano stati leggermente più deboli nel mese di dicembre. Il modesto sostegno derivante dall'allentamento fiscale dovrebbe aiutare l'economia a mantenere questo slancio nel 2026. Tuttavia, gli stimoli potrebbero impiegare più tempo del previsto per avere un effetto sull'economia reale, soprattutto in Germania. Nel complesso, prevediamo che la crescita accelererà all'1,5% nel 2027, rispetto all'1,2%, con l'inizio dell'allentamento fiscale.

Inflazione

A dicembre l'inflazione ha raggiunto l'obiettivo del 2% fissato dalla Banca centrale europea (BCE). Tuttavia, gli effetti base dovrebbero portarla al di sotto dell'obiettivo a gennaio. Nel medio termine, tuttavia, l'inflazione è sulla buona strada per attestarsi vicino all'obiettivo. Questo perché il prezzo dei servizi dovrebbe aumentare a un tasso superiore all'obiettivo per tutto il 2026, come indicato dalla continua forza dei tassi di crescita sottostanti. L'allentamento fiscale dovrebbe alla fine spingere al rialzo i prezzi, anche se in misura modesta. Prevediamo quindi che l'inflazione tornerà all'obiettivo entro la fine del 2026.

Politica

Le revisioni al rialzo delle previsioni di crescita della BCE hanno vanificato le aspettative di ulteriori tagli. Infatti, i prezzi di mercato riflettono ora la nostra opinione che la  prossima mossa della BCE sarà un aumento. Si sta ora aprendo un dibattito sui tempi di questo ritorno agli aumenti. Riteniamo che gli effetti dell'allentamento fiscale potrebbero richiedere più tempo del previsto per manifestarsi nell'economia reale. Non prevediamo quindi un aumento dei tassi fino al 2027. Tuttavia, non si può escludere completamente una mossa anticipata. Nel breve termine, le prospettive sono più chiare: i tassi rimarranno probabilmente invariati a febbraio.

Previsioni Eurozona 

Panoramica del mercato immobiliare europeo

Il mercato immobiliare europeo sta entrando in una nuova fase della sua evoluzione ciclica. Gli shock politici hanno pesato sul sentiment del mercato nel 2025, facendo sì che il ritmo della ripresa rallentasse a un tasso più modesto rispetto a quanto previsto prima della presidenza Trump. Le turbolenze politiche hanno lasciato economisti e investitori nell'incertezza riguardo al prossimo intervento e al suo impatto sull'inflazione, sui tassi di interesse e sulle relazioni geopolitiche.

La visione multi-asset di Aberdeen Investments mantiene un outlook di propensione al rischio per il 2026, con la maggior parte delle classi di attività che dovrebbero sovraperformare la liquidità. Il settore immobiliare globale è stato aggiornato a +2 sovrappeso a dicembre. MSCI riporta rendimenti immobiliari globali del 5% annuo a settembre 2025. Il Regno Unito e l'Europa hanno guidato la classifica con rispettivamente il 6,8% e il 6,1%, mentre l'Asia-Pacifico ha raggiunto l'1,6% nel terzo trimestre (in dollari USA). Con l'allineamento positivo dei rendimenti geografici e settoriali, le prospettive complessive della classe di attività sono migliorate.

L'indice MSCI Pan-European ha registrato un rendimento del 6,5% in valuta locale nel terzo trimestre del 2025, in linea con il trimestre precedente. Nonostante la stagnazione del mercato alla fine del 2025, i rendimenti sono rimasti elevati, riflettendo la resilienza del settore immobiliare e le valutazioni stabili vicine ai minimi del ciclo. Il settore immobiliare rimane un asset difensivo con un potenziale di crescita se le condizioni economiche miglioreranno come previsto.

La domanda chiave ora è se la ripresa accelererà. I nostri indicatori anticipatori suggeriscono un miglioramento graduale. I fondi di investimento immobiliare (REIT) sono scambiati con forti sconti rispetto al valore patrimoniale netto e rimangono sensibili alle aspettative sui tassi di interesse, ma l'indice FTSE EPRA NAREIT per l'Europa è salito dell'8% nell'anno fino al 19 gennaio 2026. Questo ci rende fiduciosi in un graduale miglioramento della performance del mercato diretto nel 2026. La performance operativa è rimasta resiliente, con molti REIT che hanno registrato una forte crescita dei ricavi grazie all'aumento degli affitti e a un tasso di occupazione più elevato.

Anche gli investitori non quotati sono più ottimisti. L'indice di fiducia INREV ha continuato la sua forte ripresa nel dicembre 2025. Il punteggio composito è salito a 59,4, appena al di sotto del suo livello massimo di 61,5 raggiunto nel dicembre 2024, segnalando un rinnovato ottimismo da parte degli investitori. Le condizioni di finanziamento sono salite a 71, mentre le aspettative economiche, la locazione e le operazioni, nonché la liquidità degli investimenti sono tutte migliorate. L'attività di sviluppo è rimasta in contrazione al di sotto di 50.

Un altro importante dato recente proviene dal sondaggio INREV Investor Sentiment Survey, pubblicato il 16 gennaio. L'ultima indagine mostra che il 38% degli investitori in fondi immobiliari non quotati intende aumentare le proprie allocazioni quest'anno, in netto aumento rispetto al 18% dello scorso anno. È incoraggiante notare che dovremmo assistere a un calo dei rimborsi, poiché la percentuale di investitori che intendono ridurre le allocazioni è scesa dal 43% al 22% nel 2026.

I mercati dei capitali stanno gradualmente migliorando, con un investimento totale previsto di 200 miliardi di euro nel 2025, al di sotto della media a lungo termine di 295 miliardi di euro. I flussi di capitale a livello nazionale sono tornati all'85% dei livelli prepandemia, ad eccezione di Germania e Paesi Bassi. Gli investimenti nel settore degli uffici sono particolarmente deboli, pari solo al 43% delle medie pre-pandemia, mentre i settori industriale (101%), residenziale (84%), retail (70%) e dei data center (143%) si avvicinano o superano i livelli storici.

Infine, i flussi di capitale estero saranno fondamentali in un contesto di pressioni economiche interne. Gli investitori canadesi hanno investito circa 8 miliardi di euro in Europa negli ultimi 12 mesi, con un aumento del 272% su base annua, mentre i fondi pensione australiani stanno mostrando un crescente interesse. Il capitale che altrimenti avrebbe potuto essere destinato agli Stati Uniti potrebbe essere reindirizzato verso opportunità più interessanti in Europa.

Prospettive settoriali

Uffici

I mercati europei degli uffici rimangono in un periodo di transizione e polarizzazione. I tassi di sfitto totali sono nuovamente aumentati nel terzo trimestre, raggiungendo il 15,1% a settembre 2025. Si è trattato di un dato inaspettato, dato che la curva si stava appiattendo. Riteniamo che questa tendenza si invertirà, poiché lo spazio totale per uffici in costruzione è diminuito costantemente negli ultimi cinque anni e ora è al livello più basso dal 2016. Si prevede che la nuova offerta di uffici, in percentuale sul totale, scenderà allo 0,6% nel 2026 e nel 2027, appena la metà della media a lungo termine. Mentre l'offerta rimane sotto controllo, la domanda è modesta. L'assorbimento netto è migliorato modestamente dal livello più basso mai registrato nel giugno 2025 (-38.000 metri quadrati) a -34.000 metri quadrati a settembre.(3)

 Il debole assorbimento riflette il continuo consolidamento degli inquilini verso uffici più piccoli in posizioni centrali. In  alcuni quartieri centrali, dove la crescita degli affitti di prestigio è stata forte negli ultimi  anni e dove l'offerta è limitata, gli uffici di classe B+ offrono un potenziale di rendimento maggiore rispetto agli immobili di prestigio. La crescita degli affitti di prim'ordine è rimasta stabile a un ritmo sostenuto del 5,3% (4) ,un livello più che doppio rispetto alla media a lungo termine. La carenza di spazi di alta qualità in zone prestigiose rimane un fattore chiave di questa tendenza. Abbiamo assistito a casi di aziende che hanno liberato troppo spazio dopo la pandemia, quindi potremmo assistere a una domanda sostenuta in zone privilegiate per qualche tempo. Alcune analisi suggeriscono che l'intelligenza artificiale sta riducendo la domanda per alcune funzioni, poiché le aziende abbracciano la digitalizzazione. I rischi in questo contesto ci portano a concentrarci sempre più sulla resilienza nelle zone centrali.

Industria e logistica . Dopo il "giorno della liberazione", la cautela degli occupanti si è attenuata, poiché le aziende iniziano a prendere decisioni con maggiore fiducia sui requisiti di capacità per i prossimi anni. I livelli di domanda sono ancora bassi, ma si sono stabilizzati.

Prevediamo che cresceranno in linea con i miglioramenti ciclici della produzione e grazie alla nuova domanda strutturale derivante dal nearshoring, dall'e-commerce e dalla diversificazione della catena di approvvigionamento. Il tasso di sfitto complessivo è sceso di 50 punti base (pb) dal 6,4% al 5,9% nel settembre 2025, evidenziando una possibile svolta nella recente crescita dell'offerta. (5)

CBRE stima che la produzione edilizia nel settore logistico scenderà quest'anno al minimo degli ultimi nove anni. (6)  Gli affitti sono aumentati del 4,8% nell'anno fino a settembre 2025.

Rimaniamo ottimisti sulle prospettive del mercato degli occupanti. L'incertezza tariffaria non è mai lontana, ma si è attenuata. Gli indicatori ciclici dell'attività manifatturiera stanno migliorando dopo un calo di tre anni e l'e-commerce è tornato ai tassi di crescita pre-pandemia del 5-10% all'anno.

Inoltre, esistono forti fattori strutturali di domanda a lungo termine, determinati dalla necessità dell'Europa di costruire un'autonomia strategica nelle principali catene del valore economico. Il commercio globale continuerà, ma l'Europa deve assumere il controllo di un maggior numero di componenti in settori critici dell'economia, dai prodotti farmaceutici e dalle tecnologie verdi all' e della difesa e oltre. Ciò determinerà un aumento della domanda di strutture di ricerca e sviluppo, industria leggera, produzione e distribuzione. 

Vendita al dettaglio

Il settore del commercio al dettaglio è stato uno dei più performanti nell'ultimo anno, grazie agli elevati rendimenti e ai fondamentali favorevoli. Il sentiment degli investitori sta migliorando, con le intenzioni degli investitori che si spingono ulteriormente in territorio positivo. (7) 

 Con 23 miliardi di euro investiti nel 2025, i volumi del commercio al dettaglio stanno migliorando. Il settore ha rappresentato il 16% dell'importo totale investito nel 2025. I magazzini al dettaglio non sono più l'unico obiettivo del capitale, con alcune transazioni relative a centri commerciali e mercati al dettaglio di alta gamma tornati in auge.(8)

Le finanze delle famiglie rimangono in buona salute, con la disoccupazione ancora  vicina ai minimi ciclici e la crescita dei salari reali nell'Eurozona al 2,6% nel dicembre 2025. Il sentiment dei consumatori ha subito un duro colpo a causa delle tensioni geopolitiche, il che non sorprende dato l'impatto che la guerra in Ucraina ha avuto sui redditi reali delle famiglie.

La recente resilienza economica è trainata dai consumi interni, che stanno favorendo la performance dei magazzini al dettaglio. Il reddito operativo netto è aumentato costantemente per cinque anni, grazie agli investimenti dei proprietari nell'ammodernamento dei parchi commerciali e nella riqualificazione sostenibile.

L'offerta è vicina ai minimi storici e gli affitti stanno crescendo in termini reali. Gli affitti al dettaglio sono aumentati del 2,9% su base annua fino a settembre 2023, registrando la crescita più forte degli ultimi 15 anni.

Mentre i parchi commerciali registrano da tempo ottime performance e i supermercati si sono dimostrati resilienti durante il ciclo, altri formati di vendita al dettaglio stanno ora recuperando terreno. I centri commerciali europei hanno registrato un rendimento dell'8,8% nell'anno fino a settembre 2025, riducendo notevolmente il divario rispetto al 9,2% dei magazzini al dettaglio. Anche i negozi standard nelle vie commerciali hanno registrato un miglioramento, con un rendimento del 7,2%.(9) 

Abitativo

I fondamentali a lungo termine del mercato residenziale sono i più solidi tra tutti i settori. Le tematiche relative alla domanda strutturale rimangono invariate e stanno determinando una performance resiliente. Anche l'offerta rimane sostanzialmente sotto controllo. Questi fattori stanno creando una forte dinamica di flusso di cassa e una serie di opportunità di investimento in tutto lo spettro di rischio. Gli investitori continuano a privilegiare il settore.

Nell'ultimo trimestre, i dati chiave relativi all'offerta sono leggermente migliorati. I tassi di sfitto, di gran lunga i più bassi tra i settori, sono scesi di 20 punti base dal 2,5% di giugno al 2,3% di settembre. I nuovi sviluppi vengono assorbiti e la maggior parte delle grandi città rimane sottoapprovvigionata. Anche Helsinki sta iniziando a vedere un migliore equilibrio. Con una bassa attività edilizia, il tasso di sfitto di Helsinki dovrebbe dimezzarsi in due anni. Nei 30 principali mercati residenziali europei, si prevede che i tassi di sfitto diminuiranno di circa 10 punti base all'anno nei prossimi quattro anni.

A causa della persistente scarsità dell'offerta, gli affitti residenziali sono in aumento, anche se la crescita è rallentata dal 6,7% di marzo 2025 al 5,7% di settembre. La crescita degli affitti residenziali sta superando tutti gli altri settori di mercato. Si prevede che gli affitti continueranno ad aumentare in linea con la crescita dei salari reali. I rendimenti sono rimasti stabili, con il 24% degli investimenti totali diretti verso questo settore. Questa cifra corrisponde agli investimenti negli uffici.

Dall'ultimo aggiornamento, che riguardava le modifiche politiche proposte dall'Irlanda, la politica "turbo" tedesca nel settore edile e le riforme svedesi in materia di affitti presunti, non ci sono stati nuovi cambiamenti politici degni di nota. La nuova politica svedese è entrata in vigore il 1° gennaio 2026 come previsto. In base a questa riforma, gli immobili di nuova costruzione possono seguire pienamente l'andamento degli affitti

locali e i proprietari possono adeguare gli affitti dopo i lavori di ristrutturazione entro un periodo di 15 anni. Questa politica mira a incoraggiare lo sviluppo e gli investimenti, affrontando le questioni relative alla domanda e all'offerta nelle principali città svedesi.

Prospettive di performance e rischio

I rischi geopolitici rimangono elevati, ma il mercato mostra segni di rinnovato ottimismo all'inizio del nuovo anno. Abbiamo riscontrato un maggiore interesse da parte degli investitori per questa classe di attività, in particolare da parte dei capitali internazionali.

Gli indici di fiducia suggeriscono una discreta ripresa dell'entusiasmo dopo la serie di shock geopolitici della prima metà dell'anno.  I rendimenti a livello immobiliare sono tornati al 6,5% a settembre 2025, indicando una prima ripresa del mercato. Prevediamo che i rendimenti complessivi degli immobili saliranno al 7,1% nel prossimo anno, in linea con le previsioni precedenti. Le nostre stime di rendimento annualizzato a tre e cinque anni sono rispettivamente dell'8,4% e dell'8,2%. I rendimenti a breve termine saranno trainati dai redditi, con la crescita degli affitti e modesti cambiamenti dei rendimenti a sostenere la crescita del capitale nel 2026 e nel 2027. Il Regno Unito, l'Europa meridionale, la Svezia, la Norvegia e i Paesi Bassi dovrebbero registrare i rendimenti più elevati.

I principali rischi per le nostre previsioni sono: il potenziale persistere delle tensioni tra le grandi potenze, in particolare quelle derivanti dalla politica estera degli Stati Uniti; una curva dei rendimenti più ripida a causa del maggiore rischio sovrano e delle preoccupazioni relative ai deficit di bilancio (in particolare in Francia); e un rallentamento economico. Non è prevista un'inflazione più elevata, ma essa potrebbe derivare da alcuni dei rischi sopra descritti. Detto questo, l'offerta limitata dovrebbe proteggere i flussi di cassa da un contesto macroeconomico più debole e le valutazioni rimangono vicine al loro minimo ciclico.

I prezzi core rimangono interessanti in questa fase del ciclo grazie alla prevista crescita degli affitti, all'indicizzazione e al contesto di rischio più elevato. Gli spread di rendimento rispetto alle obbligazioni sono rimasti stabili in questo trimestre. Le strategie core-plus e value-add sono sostenute da fondamentali solidi, maggiori opportunità e costi di indebitamento più bassi. La maggior parte delle questioni relative al portafoglio sono specifiche degli asset, non del settore o della regione. Gli asset residenziali, logistici, retail, uffici core e alternativi mostrano prospettive solide.