Prospettive del mercato immobiliare europeo per il terzo trimestre del 2026

Prospettive economiche europee

Attività

L’indice preliminare dei responsabili degli acquisti (PMI) di giugno suggerisce che l’economia dell’Eurozona sia stata spinta quasi alla stagnazione dallo shock dei costi energetici. Questa debolezza dovrebbe attenuarsi nella seconda metà del 2026, con la normalizzazione dei mercati energetici. Detto questo, l’allentamento fiscale della Germania richiederà probabilmente più tempo del previsto per incidere sull’economia reale. Prevediamo una crescita dell’Eurozona dello 0,8% nel 2026, seguita da una crescita superiore al trend dell’1,8% nel 2027 e dell’1,7% nel 2028.

Inflazione

Il forte calo dei prezzi dei combustibili liquidi nel mese di giugno ha fatto scendere l’inflazione complessiva dal 3,2% al 2,8% nel mese di giugno. Anche l’attenuarsi delle distorsioni stagionali e la minore pressione sui servizi di trasporto dovrebbero contribuire a moderare l’inflazione nei servizi. Si prevede che la crescita salariale più lenta favorisca un’ulteriore disinflazione, con l’inflazione complessiva che dovrebbe attestarsi in media al 2,5% nel 2026, per poi scendere all’1,7% nel 2027 e all’1,9% nel 2028.

Politica monetaria

La Banca centrale europea ha aumentato i tassi al 2,25% a giugno, ma si prevede che ciò segni la fine della sua risposta allo shock energetico. Prevediamo una pausa a luglio e riteniamo che, i dati dovrebbero mostrare effetti di secondo ordine limitati entro settembre. La politica monetaria dovrebbe rimanere in una fase di stallo prolungata, anche se un allentamento fiscale potrebbe alla fine indurre un altro aumento più avanti nell’orizzonte di previsione.

Grafico 1 – Previsioni economiche per l’Eurozona

Source: Aberdeen, Haver, June 2026

 Le previsioni hanno solo valore indicativo e i risultati effettivi potrebbero differire in modo significativo.

Panoramica del mercato immobiliare europeo

A giugno 2026, continuiamo ad assegnare al settore immobiliare globale una raccomandazione «+1» nella nostra visione d’insieme sugli investimenti multi-asset (con un massimo di +4 e un minimo di -4), una posizione che è rimasta stabile nell’ultimo anno. I rendimenti obbligazionari sono ai massimi ciclici e le prospettive di crescita rimangono positive, sebbene deboli. Ciò dovrebbe sostenere i rendimenti della classe di attività nei prossimi 12 mesi. 

I rendimenti totali annuali per l’Europa continentale si sono attestati al 5,5% a marzo 2026, collocando la regione tra quelle con le migliori performance a livello globale. Detto questo, prevediamo che il secondo trimestre sia stato più difficile, poiché le tensioni geopolitiche hanno pesato sulla fiducia e spinto al rialzo i tassi di interesse nella regione². La performance del mercato rimane trainata dai redditi e disomogenea, piuttosto che generalizzata, con una polarizzazione settoriale in atto e i mercati nordici e dell’Europa meridionale che sovraperformano i mercati più grandi di Germania e Francia. 

Dal punto di vista operativo, il settore immobiliare europeo continua a registrare buoni risultati. I tassi di sfitto rimangono bassi, nonostante i recenti modesti aumenti, e gli affitti continuano a crescere a un ritmo superiore all’inflazione. Lo sviluppo continua a essere limitato, con i nuovi ordini nel settore edile dell’UE in calo del 15% su base annua a maggio 2026³.

I mercati delle transazioni sono tornati a una fase di stallo dopo l’ottimismo iniziale del primo trimestre. Gli investimenti sono aumentati del 14% su base annua nel primo trimestre, ma l’attività ha subito un rallentamento nel secondo trimestre e i volumi fino a maggio hanno toccato il minimo degli ultimi cinque anni⁴. A livello geografico, Spagna e Svezia hanno registrato gli aumenti più consistenti nei flussi di capitale, mentre Germania e Francia sono rimaste sottotono rispetto agli standard storici. I settori residenziale e degli investimenti alternativi stanno registrando allocazioni di capitale più consistenti rispetto ai settori commerciali tradizionali, con i volumi degli uffici che raggiungeranno appena il 20% del loro volume medio annuo entro la metà del 2026.

Le prospettive per i flussi di capitale stanno migliorando, con una maggiore disponibilità di capitale da investire. Le ultime indagini globali sulla raccolta di capitali condotte da INREV e ANREV mostrano un aumento del capitale istituzionale core che torna sul mercato, con 41 miliardi di dollari raccolti per le strategie europee nel 2025. Circa il 70% di tale capitale proviene da pool di investitori a lungo termine, quali assicuratori, fondi pensione, fondi sovrani e istituzioni governative: si tratta della quota più elevata registrata in questi gruppi dal 2020.

Le condizioni di finanziamento rimangono favorevoli. Gli swap Euribor a cinque anni oscillano in un intervallo compreso tra il 2,6% e il 2,8%, e la recente inversione di tendenza del prezzo del petrolio ha attenuato il rischio di un aumento significativo dei costi del debito. La propensione al credito delle banche rimane concentrata su titoli di alta qualità. I margini sono scesi di ulteriori tre punti base (pb) nella nostra indagine di giugno⁵, raggiungendo il livello più basso degli ultimi quattro anni. Al costo attuale, la leva finanziaria è vantaggiosa in molti mercati: i dati di performance dell’indice MSCI Pan-European Pooled Fund Index (PEPFI) mostrano che il debito ha aggiunto 52 pb alla performance dei fondi bilanciati nei 12 mesi fino a marzo 2026⁶.

La domanda cruciale è quale sarà l’andamento dei prezzi da qui in avanti. Il Medio Oriente aveva minacciato di mandare all’aria il previsto miglioramento della performance. I titoli immobiliari quotati in borsa hanno subito una correzione dopo lo shock mediorientale, con il Regno Unito e l’Europa (entrambi a -16% su base mensile) che hanno sottoperformato il mercato azionario in generale e altre regioni quotate. Tuttavia, l’accordo di cessate il fuoco fa presagire una normalizzazione dei mercati, con i rendimenti dei fondi di investimento immobiliare (REIT) europei che hanno recuperato il 10% delle perdite nella settimana successiva all’annuncio⁷. I settori del commercio al dettaglio, della sanità e dell’industria hanno registrato performance superiori alla media, mentre gli uffici e il residenziale tedesco sono rimasti indietro negli ultimi 12 mesi.

Le valutazioni dei mercati diretti sono sostanzialmente stabili, ma è aumentata la quota di mercati che registrano andamenti dei rendimenti più deboli nei prospetti dei rendimenti di CBRE. Su 384 segmenti europei, l’80% dei rendimenti è rimasto stabile, il 16% si è indebolito e il 4% si è rafforzato nel secondo trimestre. Gli scostamenti al rialzo si sono concentrati nei mercati degli uffici, del commercio al dettaglio, del settore industriale e residenziale con rendimenti più bassi. Tra i segmenti più forti figurano gli uffici irlandesi e svizzeri; i parchi commerciali francesi, svizzeri, svedesi e spagnoli; il settore industriale danese e svedese; e gli alloggi per anziani in Svezia. Con le aspettative di inflazione e tassi di interesse in moderazione negli ultimi giorni, prevediamo che le valutazioni rimangano stabili nel terzo trimestre.

I rendimenti sostanzialmente stabili avvalorano la nostra opinione secondo cui i prezzi relativi degli immobili rimangono attraenti in una prospettiva corretta per l’inflazione. I margini di rendimento reale su tutte le tipologie di immobili in Europa sono aumentati nel secondo trimestre al 5,8%, in crescita rispetto al 5,2% di marzo, riducendo il divario rispetto alla media decennale del 6,2%. Un leggero aumento dell’inflazione sostiene i prezzi degli asset, dove l’indicizzazione ne tiene conto, mentre i rendimenti obbligazionari sono scesi dai livelli massimi registrati a marzo. La stabilizzazione delle tendenze relative dei prezzi rappresenterebbe un fattore positivo significativo per un mercato che ha subito una serie di false partenze nel suo percorso di ripresa.

Nel complesso, il mercato sta migliorando ma rimane instabile. I vincoli di offerta, la crescita degli affitti e i flussi di cassa stabili costituiscono fattori di sostegno, mentre le aspettative contrastanti sui tassi, il fragile sentiment degli investitori e la liquidità altalenante pesano sulle prospettive di una ripresa più aggressiva dell’assunzione di rischio.

Prospettive settoriali

Uffici

I mercati europei degli uffici rimangono fortemente polarizzati. I tassi di sfitto aggregati sono ancora superiori al 14%, ma ciò riflette in gran parte spazi obsoleti o in posizioni sfavorevoli, piuttosto che un crollo della domanda di uffici di pregio e a prova di futuro. Gli inquilini continuano a privilegiare l’efficienza, la qualità e l’ubicazione, mentre la determinazione dei prezzi negli uffici non core continua a pesare sulla performance dell’indice, specialmente in Germania. Nel marzo 2026, gli uffici hanno registrato un rendimento annuo di appena il 3,6% nel campione trimestrale europeo dell’indice MSCI, il più basso tra tutti i settori, ponendo fine a una serie di sette trimestri consecutivi di miglioramento.

L’offerta futura rappresenta il principale meccanismo di sostegno. Lo spazio per uffici in costruzione è sceso di circa il 35% raggiungendo il livello più basso degli ultimi dieci anni, e l’offerta futura dovrebbe ridursi drasticamente. I tassi di sfitto nei quartieri centrali degli affari (CBD) sono sostanzialmente inferiori al tasso complessivo: il CBD di Parigi si attesta intorno al 6%, quello del centro di Amsterdam è inferiore al 5% e quello di Madrid rappresenta il mercato più teso con il 3%. Il numero di anni di offerta a livello aggregato rimane elevato ed è inferiore alle medie a lungo termine solo a Lisbona, Madrid, Rotterdam, Amsterdam e Dublino.

Modeste allocazioni in uffici rimangono una scelta sensata laddove si massimizzano efficienza e qualità. I mercati core dovrebbero rimanere caratterizzati da un’offerta insufficiente, ma gli uffici di categoria B+⁸ in buone posizioni potrebbero offrire un valore migliore laddove il guadagno derivante dal rialzo dei canoni superi i costi di ristrutturazione. I parchi commerciali continuano a presentare difficoltà strutturali e sono esposti all’erosione dei posti di lavoro causata dall’intelligenza artificiale (IA).

I rischi a lungo termine legati alla domanda derivanti dall’intelligenza artificiale sono riconosciuti, ma le aziende tecnologiche potrebbero anche generare nuova domanda in mercati selezionati. La strategia relativa agli uffici rimane quindi volutamente selettiva: evitare l’esposizione generica al mercato degli uffici e concentrarsi su ubicazioni centrali, solide credenziali di sostenibilità e asset in grado di soddisfare i futuri requisiti di efficienza degli occupanti. Preferiamo Madrid, Monaco, Amsterdam e Barcellona su un orizzonte temporale di tre anni.

Settore industriale e logistico

I fondamentali del settore industriale e logistico rimangono deboli, ma prevediamo un miglioramento. Il team di ricerca macroeconomica globale di Aberdeen Investments prevede una crescita del PIL dell’1,8% nell’Eurozona il prossimo anno, il che rappresenterebbe un cambiamento significativo nei fattori trainanti della domanda per il settore⁹. Il settore industriale e logistico ha registrato un rendimento del 6% nell’anno fino a marzo 2026¹⁰. Nonostante abbia mostrato un rallentamento rispetto ai rendimenti del 7,7% registrati a giugno 2025, il settore continua a superare la media complessiva del mercato immobiliare.

Dal punto di vista operativo, il settore rimane più debole rispetto a quanto ci siamo abituati. Sebbene si tratti di un periodo prolungato di cautela da parte degli inquilini, i fattori strutturali di domanda a lungo termine dovrebbero integrarsi bene con una crescita più forte del PIL il prossimo anno. L’assorbimento nel primo trimestre del 2026 è aumentato di circa il 10%, trainato dalla logistica per conto terzi e dal commercio al dettaglio. La domanda è resiliente, ma continua ad essere guidata dall’efficienza piuttosto che da una pura espansione.

La crescita degli affitti si è moderata in linea con le condizioni di mercato, con gli affitti delle proprietà di pregio in aumento del 2,9% su base annua. Gli affitti nel settore industriale e manifatturiero stanno registrando i ritmi di crescita più elevati, rispettivamente del 5,1% e del 4,3%, rispetto al settore logistico, fermo al 2,4%. I tassi di sfitto sono aumentati in alcuni mercati, in particolare nel Regno Unito e in Francia, ma prevediamo che tornino a diminuire poiché l’offerta di nuovi immobili “ ” è destinata a ridursi drasticamente. I costi di costruzione, la disponibilità limitata di terreni, l’attenzione degli sviluppatori verso i data center nelle zone industriali e il numero contenuto di progetti in cantiere dovrebbero mantenere limitata la nuova offerta. Nel contempo, fattori strutturali quali la reindustrializzazione, il nearshoring e il settore della difesa stanno sostenendo la domanda da parte degli occupanti.

Manteniamo una visione positiva, con una preferenza per gli immobili multi-locatario e quelli destinati all’industria leggera, dove il potere di determinazione dei prezzi è più forte rispetto alla logistica con contratti di locazione a lungo termine. Le previsioni per il settore industriale rimangono interessanti, con rendimenti complessivi del settore pari a circa il 7,8% nel primo anno e all’8,8% su base annualizzata nell’arco di tre anni.

Commercio al dettaglio

Il settore retail è stato il protagonista assoluto nell’ultimo anno e rimane tra i nostri preferiti nella nostra visione di mercato. Il nostro scenario TACOil contribuisce a proteggere il settore da uno shock più doloroso legato all’inflazione e al mercato del lavoro. Nel contempo, i tassi di sfitto sono bassi, gli affitti sono in aumento e la nuova offerta è minima. I rendimenti annuali sono stati solidi, con il settore nel suo complesso che ha registrato un rendimento del 7,3% fino a marzo 2026. I rendimenti del primo trimestre hanno registrato un’accelerazione, attestandosi all’1,9%

Attualmente sta registrando buoni risultati una gamma più ampia di formati commerciali. I parchi commerciali rimangono attraenti, con un tasso di sfitto di appena il 3,7% e una crescita degli affitti che sale al 2,9% all’anno¹¹. Spagna, Svezia, Francia e Germania sono i nostri mercati preferiti per questo formato, ma anche i centri commerciali, le vie dello shopping e i formati di prossimità stanno registrando fondamentali migliori in molti mercati. Il capitale si sta nuovamente orientando a favore del settore retail, con il recente lancio di nuovi fondi dedicati ai parchi commerciali. La carenza di asset idonei sul mercato sta limitando il flusso delle operazioni, con solo 14 miliardi di euro di operazioni concluse nel primo semestre del 2026. Stiamo iniziando a osservare un aumento delle opportunità, poiché i fondi che devono far fronte a richieste di rimborso si avvicinano alle scadenze per la restituzione del capitale agli investitori.

Gli spread non sono ridotti in questo settore a causa dei rendimenti più elevati, quindi il rischio principale è rappresentato dai consumatori. La fiducia si è indebolita raggiungendo il livello più basso dall’inizio della guerra in Ucraina e le condizioni più deboli del mercato del lavoro potrebbero incidere negativamente sulla spesa. Tuttavia, i recenti cali dei prezzi del petrolio dovrebbero contribuire a migliorare i redditi reali e il clima di fiducia. L’e-commerce è in crescita, ma i parchi commerciali si stanno sempre più riorientando verso la convenienza, i servizi e il tempo libero.

Preferiamo progetti stabilizzati e moderni con rischi di spesa in conto capitale limitati e un bacino di utenza chiaramente solido. Il settore retail rimane un’allocazione favorevole per i portafogli diversificati, ma la selezione degli asset assume maggiore importanza man mano che la ripresa del settore si amplia. Le previsioni di rendimento totale rimangono solide, con i parchi commerciali intorno al 9,4% su base annualizzata su tre anni e il settore retail nel suo complesso intorno all’8%.

Residenziale

I fattori trainanti del settore residenziale rimangono strutturalmente favorevoli, con profondi squilibri tra domanda e offerta e redditi resilienti che ne costituiscono le fondamenta chiave. Continua a essere uno dei settori principali per le nuove allocazioni di capitale, attirando 29 miliardi di euro di transazioni nella prima metà del 2026 – 9 miliardi in più rispetto agli uffici, il secondo settore per importanza¹². Gli asset residenziali rappresentavano il 29% dei portafogli nell’indice INREV a livello di asset a marzo 2026, in aumento rispetto al 13% del 2015, e hanno raggiunto nuovi massimi¹³. Gli indicatori di fiducia degli investitori indicano che gli investimenti nel settore cresceranno ulteriormente quest’anno

Non si prevede che il numero di alloggi completati riesca a soddisfare il fabbisogno abitativo nei mercati europei del settore degli affitti privati, e gli alloggi per studenti costruiti appositamente rimangono ben al di sotto dei livelli del Regno Unito in gran parte dell’Europa continentale. La produzione edilizia tedesca è in contrazione dal 2020, registrando un ulteriore calo del 2,4% a maggio 2026 e toccando il livello più basso degli ultimi dieci anni¹⁴. Ciò sostiene la crescita degli affitti e una occupazione resiliente, mentre le ultime aspettative relative all’inflazione e ai tassi di interesse dovrebbero limitare la pressione sull’accessibilità economica, sui costi operativi e sui prezzi relativi.

Il miglioramento del reddito operativo netto è un fattore chiave per la performance. I dati di MSCI mostrano che l’efficienza operativa è migliorata, con i costi operativi residenziali scesi dal 30% circa al 25% del reddito lordo negli ultimi 10 anni¹⁵.

La performance del settore residenziale è migliorata negli ultimi trimestri. Il settore ha registrato un rendimento del 6,7% nell’anno fino a marzo 2026, posizionandosi al secondo posto tra i settori più performanti dopo quello del commercio al dettaglio e risultando uno dei soli tre segmenti ad aver registrato un miglioramento della performance nel primo trimestre. Manteniamo un atteggiamento favorevole, ma con crescente convinzione nelle strategie che creano valore.

Prospettive di rendimento e rischio

Il picco di incertezza potrebbe essere ormai superato e i recenti movimenti di mercato relativi al petrolio, agli swap e ai rendimenti obbligazionari rappresentano segnali positivi per il settore immobiliare. Tuttavia, il sentiment rimane fragile e sono possibili ulteriori shock; pertanto, l’approccio più appropriato consiste in un graduale ritorno al rischio piuttosto che in uno spostamento generalizzato verso l’alto lungo la curva di rischio.

La nostra previsione di rendimento totale annualizzato triennale per il mercato immobiliare europeo nel suo complesso è del 7,6%, con una previsione quinquennale del 7,9%. Si prevede un andamento in miglioramento dal 6,3% nel primo anno al 7,8% nel secondo e all’8,8% nel terzo, sostenuto da redditi stabili, una modesta crescita del capitale e una compressione limitata dei rendimenti. Nel complesso, i settori industriale e del commercio al dettaglio dovrebbero registrare una performance superiore alla media nell’arco dei tre anni, mentre il settore residenziale è destinato a offrire rendimenti attraenti corretti per il rischio. Il settore degli uffici rimane diviso, ma con margini crescenti per diverse strategie di rischio. Dal punto di vista geografico, privilegiamo l’Europa meridionale, i Paesi nordici e alcune aree di mercato in Germania, Francia e Paesi Bassi.

La leva finanziaria rimane vantaggiosa laddove il reddito è sicuro e i costi del debito sono gestibili. Un portafoglio diversificato tra Germania, Spagna, Paesi Bassi, Svezia e Francia – con un rapporto prestito/valore (LTV) di circa il 40% – dovrebbe generare rendimenti superiori alle nostre previsioni standard. Ciò evidenzia l’importanza della costruzione del portafoglio e della selezione dei segmenti.

La nostra visione è costruttiva ma comunque selettiva. I venti contrari a livello macroeconomico si stanno attenuando e nutriamo speranze di una crescita superiore alla media nel 2027. L’inflazione dovrebbe sostenere i redditi indicizzati senza che l’ e crei un problema di valutazione e prevediamo che la crescita degli affitti rimanga intatta. Tuttavia, il clima di fiducia fragile, la liquidità altalenante e i costi del debito relativamente elevati implicano che la gestione degli asset, la selezione degli asset e la disciplina di rischio saranno i fattori determinanti per la performance. 

Grafico 2: Previsioni sul rendimento totale europeo, giugno 2026