Prospettive del mercato immobiliare europeo – 2° trimestre 2026

Approccio per scenari durante il conflitto in Medio Oriente

Il conflitto in corso in Medio Oriente avrà un impatto sull’economia globale e sui mercati immobiliari. In questa fase, è difficile quantificare con precisione tale impatto, poiché non conosciamo la direzione né la probabile durata del conflitto. Ciò avvolge di incertezza le aspettative relative all’inflazione e ai tassi di interesse, distorcendo al contempo i tradizionali strumenti di misurazione del rischio.

Prospettive economiche europee (scenario «Prevalenza dei rischi di conflitto»)

Attività

La crescita dell’Eurozona si è dimostrata più resiliente del temuto, ma le prospettive si sono leggermente indebolite a causa del forte aumento dei prezzi dell’energia in seguito alle rinnovate tensioni geopolitiche. L’economia europea rimane fortemente esposta all’energia importata e si prevede che l’attuale shock ridurrà moderatamente la crescita nel 2026, nonostante il continuo sostegno fiscale. La domanda interna sta reggendo meglio delle esportazioni, sostenuta dagli effetti ritardati del precedente allentamento monetario e dai programmi fiscali mirati, in particolare in Germania e nell’Europa meridionale. Nel complesso, la crescita rimane al di sotto del trend ma positiva.

Inflazione

L’inflazione complessiva è salita dall’1,9% al 2,5% secondo i dati preliminari dell’indice dei prezzi al consumo (IPC) di marzo. Tuttavia, tale aumento è stato interamente limitato ai prezzi dell’energia. Se il conflitto dovesse riacutizzarsi e lo Stretto di Hormuz rimanesse chiuso, l’inflazione continuerà a salire almeno per tutta la primavera. Il ricordo dello sbandamento del periodo 2021-2023 è ancora vivo, pertanto le aspettative di inflazione sono ancorate solo debolmente intorno al 2%. Ciò significa che un periodo prolungato di costi energetici più elevati e di interruzioni della catena di approvvigionamento potrebbe avere effetti di secondo impatto più marcati del solito, a meno che i responsabili politici non intervengano. Se invece si riuscisse a concordare un cessate il fuoco, l’impatto sull’inflazione sarebbe più transitorio.

Politica

La Banca centrale europea (BCE) adotterà probabilmente un approccio proattivo per contenere l’inflazione se lo stretto dovesse rimanere chiuso per un periodo prolungato — come nel nostro scenario «Dominanza del rischio di conflitto». Anche se il cessate il fuoco dovesse reggere e il traffico marittimo attraverso Hormuz riprendesse gradualmente, le interruzioni nell’approvvigionamento di carburante, l’aumento dei costi assicurativi per il trasporto marittimo e le più ampie interruzioni della catena di approvvigionamento spingerebbero la BCE ad accelerare il proprio calendario di rialzi rispetto alle precedenti aspettative. Prevediamo quindi che la BCE proceda a un rialzo dei tassi quest’anno, prima di estendere il proprio ciclo di rialzi nel 2027 in risposta all’allentamento fiscale.

Grafico 1 – Previsioni dello scenario sul Medio Oriente

Le previsioni hanno solo valore indicativo e i risultati effettivi potrebbero differire in modo significativo.

Previsioni economiche Eurozona - dominanza di conflitti

Eurozone economic forecasts - TACOil

Eurozone economic forecasts – Stagflation

Fonte: Aberdeen 13 Aprile 2026

Panoramica del mercato immobiliare europeo

Il mercato immobiliare europeo stava attraversando una fase di ripresa moderata, caratterizzata da un miglioramento della liquidità e da una stabilizzazione dei valori piuttosto che da un rapido rimbalzo. I volumi delle transazioni rimangono al di sotto delle medie a lungo termine, ma erano in aumento e la determinazione dei prezzi era migliorata. Le operazioni hanno continuato a concludersi, ma abbiamo già osservato un netto cambiamento nell’atteggiamento degli investitori a causa del conflitto in Medio Oriente, con molti che stanno frenando i nuovi impegni mentre ci troviamo nel momento di massima incertezza.

Il miglioramento del clima di fiducia osservato nel 2025, evidenziato dal raggiungimento di un livello record di 59,4 da parte dell’Indice di fiducia degli investitori INREV, si è chiaramente in parte affievolito. L’indice di marzo 2026 è sceso a 54,7, il che non sorprende dato che oltre due terzi degli intervistati hanno inviato le loro risposte al sondaggio dopo l’inizio del conflitto. La liquidità degli investimenti e l’economia sono stati i due indicatori più colpiti negativamente, evidenziando chiaramente come gli investitori si aspettino che la crisi si trasformi in potenziale di rendimento quest’anno.

Le condizioni di finanziamento rimangono stabili, ma i costi sono aumentati. Il tasso swap Euribor a 5 anni è salito dal 2,3–2,5% prima del conflitto al 2,6–3,0% all’inizio di aprile, reagendo rapidamente agli eventi in corso. Sebbene questo aumento sia meno grave rispetto agli shock post-pandemia — poiché i mercati si aspettavano già un rialzo dei tassi — stiamo ridimensionando le nostre aspettative di rendimento a causa dell’inasprimento del credito e dell’aumento dei tassi. I segmenti residenziali e a basso rendimento in Francia, Germania e Finlandia potrebbero essere i più a rischio.

Le tendenze del settore immobiliare quotato in borsa spesso indicano il futuro sentiment del mercato. Recentemente, i REIT (fondi di investimento immobiliare) hanno registrato una significativa volatilità con impatti prevalentemente negativi, specialmente nei settori sensibili ai tassi e all’inflazione come quello residenziale. In Europa, i rendimenti a un anno erano in media del 25% prima del conflitto, ma sono crollati bruscamente dopo il suo inizio. Sebbene alla notizia del cessate il fuoco sia seguito un breve rialzo, i suoi effetti potrebbero essere temporanei (1).

Finora disponiamo di scarse evidenze sull’impatto sulle valutazioni. Nei dati sui rendimenti di marzo di CBRE, l’83% dei segmenti ha registrato rendimenti stabili nei tre mesi fino a marzo, mentre il 16% ha subito una compressione dei rendimenti. Prevediamo che aprile sarà sostanzialmente stabile, poiché i valutatori attendono di vedere come si evolveranno i prezzi del petrolio e le aspettative di inflazione (2).

Le prospettive regionali sono divergenti. I Paesi nordici, la Spagna e il Portogallo sono meno esposti all’aumento dei prezzi del gas e del petrolio, mentre Germania, Italia, Paesi Bassi e Irlanda affrontano rischi maggiori a causa della dipendenza dalle importazioni energetiche. Tuttavia, i legami commerciali all’interno dell’UE implicano che tutte le aree subiranno probabilmente interruzioni della catena di approvvigionamento, con Spagna e Italia particolarmente vulnerabili alla carenza di fertilizzanti che incide sull’agricoltura e alla carenza di carburante per aerei che incide sul turismo.

Nel complesso, riteniamo che il ciclo immobiliare europeo non sia più in fase di correzione, ma non sia nemmeno in una fase di espansione generalizzata. Il contesto favorisce strategie a basso rischio, con rendimenti sempre più determinati dalla crescita dei ricavi piuttosto che dalla compressione dei rendimenti. Tuttavia, un periodo prolungato di inflazione superiore all’obiettivo e di tassi più elevati rischia di spingere al rialzo i rendimenti richiesti, con gli investitori che necessiteranno di rendimenti più elevati per sostenere nuove allocazioni.

Prospettive settoriali

Uffici

I mercati europei degli uffici rimangono in una fase di transizione. Questo settore sarà esposto alle recenti difficoltà macroeconomiche, attraverso condizioni di finanziamento più rigide, carenze di liquidità e un calo dell’attività locativa qualora le turbolenze dovessero persistere. Gli uffici non core rimangono sotto forte pressione e stanno subendo significative perdite di valore, in particolare al momento della vendita, poiché gli acquirenti godono di una forte posizione negoziale.

I tassi di sfitto totali sono scesi bruscamente nel quarto trimestre del 2025 al 14,0%. Ciò ha rappresentato un ritorno a una tendenza di picco dei tassi. Riteniamo che questa tendenza proseguirà, poiché lo spazio totale destinato a uffici in costruzione è diminuito costantemente negli ultimi cinque anni e si trova ora al livello più basso dal 2016. Si prevede che l’offerta di nuovi uffici, in percentuale sul patrimonio totale, scenderà allo 0,6% nel 2026 e nel 2027, appena la metà della media a lungo termine (3).

L’offerta sta migliorando, ma la domanda rimane contenuta. L’assorbimento netto è aumentato leggermente da -38.000 metri quadrati nel giugno 2025 a -34.000 a dicembre, poiché gli inquilini continuano a concentrarsi in uffici più piccoli nelle aree chiave. Nei quartieri centrali degli affari, caratterizzati da un’offerta limitata e da una forte crescita degli affitti di prim’ordine, gli uffici di classe B+ mostrano prospettive di rendimento migliori rispetto al patrimonio di prim’ordine, in particolare a Parigi.

La crescita annuale dei canoni di locazione di fascia alta è scesa al 4,7% (4) nel 2025, pur rimanendo a un livello più che doppio rispetto alla media a lungo termine. La carenza di spazi di alta qualità in zone prestigiose rimane un fattore chiave di questa tendenza. Con l’offerta annua scesa a 3,5 anni dal picco di 5 anni registrato nel 2023, prevediamo che l’andamento dei canoni di locazione si estenda dagli uffici di classe A a quelli di classe B+.  Tuttavia, nutriamo anche una certa cautela nei confronti del medio-lungo termine, dato l’impatto dell’intelligenza artificiale (IA) sui lavori impiegatizi. I rischi in questo contesto ci portano a concentrarci sempre più sulla resilienza nelle località principali.

Settore industriale e logistico

I fondamentali del settore industriale e logistico rimangono relativamente solidi, nonostante una chiara e continua moderazione della domanda da parte degli occupanti. Il conflitto rischia di pesare sull’attività di locazione, poiché gli occupanti attendono di vedere come si evolveranno le interruzioni della catena di approvvigionamento. L’aumento dei costi del carburante avrà un impatto quasi immediato sulla redditività e sulla fattibilità operativa in scenari caratterizzati da carenze sostanziali.

La crescita degli affitti ha subito un rallentamento rispetto ai tassi eccezionali registrati nelle fasi iniziali del ciclo. Gli affitti di prim’ordine sono aumentati del 3% nel 2025, sebbene il tasso trimestrale si fosse quasi arrestato entro la fine dell’anno. Gli affitti nel settore industriale stanno crescendo più rapidamente, con il reddito operativo netto al metro quadrato che ha superato i 100 € per la prima volta nel dicembre 2025 (5).

È importante sottolineare che l’offerta complessiva rimane limitata: i progetti in cantiere sono modesti, la disponibilità di terreni è limitata e i costi di costruzione hanno ricominciato a salire leggermente. Si registrano sacche di eccesso di offerta persistente in alcune zone della Francia, del Regno Unito e della Polonia, ma le prospettive sono più limitate in tutti i mercati. L’analisi di Green Street evidenzia che i costi di sostituzione rimangono elevati, fornendo un sostegno minimo ai valori e favorendo la resilienza dei redditi.

Fattori strutturali quali la resilienza della catena di approvvigionamento, il «nearshoring» e l’automazione stanno ora guidando l’assorbimento più della crescita ciclica. Si prevede che le nuove politiche e le nuove imposte europee stimolino la domanda interna e favoriscano gli asset industriali, sostenendo la reindustrializzazione, aumentando i redditi e ringiovanendo la base industriale europea, ormai in fase di invecchiamento.

Il settore logistico continua a offrire rendimenti interessanti corretti per il rischio, in particolare nei mercati urbani con offerta insufficiente e nei principali hub di distribuzione.

Commercio al dettaglio

Il settore del commercio al dettaglio è stato quello con le migliori performance nell’ultimo anno, grazie all’elevato rendimento e a fondamentali favorevoli. Riteniamo che continuerà a dimostrare resilienza agli effetti del conflitto, a meno che non si verifichi uno scenario più grave che colpisca i consumatori in modo più duro rispetto a quanto attualmente previsto nei nostri scenari principali.

Il sentiment degli investitori sta migliorando e le loro intenzioni rimangono in territorio positivo (6). Con 37 miliardi di euro investiti nel 2025, i volumi nel settore retail sono in crescita. Il settore ha rappresentato il 16% dell’importo totale investito nel 2025. I magazzini al dettaglio non sono più l’unico obiettivo del capitale , con alcune transazioni relative ai centri commerciali e ai mercati del retail delle vie principali che tornano ad essere in auge (7).

Le finanze delle famiglie rimangono in buona salute, con la disoccupazione ancora vicina ai minimi ciclici al 6,2% nel febbraio 2026 e la crescita dei salari reali nell’Eurozona al 2,6% nel dicembre 2025. La fiducia dei consumatori ha subito un duro colpo a causa delle tensioni geopolitiche, scendendo nel marzo 2026 al livello più basso degli ultimi tre anni. Sebbene i fondamentali del settore siano solidi, un periodo prolungato di stagflazione e l’aumento dei costi operativi potrebbero avere un impatto negativo.

I magazzini commerciali continuano a registrare buoni risultati, ma i rendimenti hanno subito un rallentamento, passando dal picco del 10% raggiunto nel marzo 2025 all’8% nel 2025, secondo i dati di MSCI. I centri commerciali hanno superato i magazzini commerciali diventando il segmento con la performance migliore, con l’8,4% nel 2025, sostenuto da rendimenti da reddito pari al 6,3%.  

Residenziale

I fondamentali a lungo termine del mercato residenziale sono i più solidi tra tutti i settori. I fattori strutturali alla base della domanda rimangono in atto e stanno determinando una performance resiliente. Anche l’offerta rimane in gran parte sotto controllo. Questi fattori stanno creando una forte dinamica dei flussi di cassa e una serie di opportunità di investimento lungo tutto lo spettro di rischio. Gli investitori continuano a privilegiare il settore.

Nell’ultimo trimestre, i dati chiave relativi all’offerta hanno registrato un leggero miglioramento. I tassi di sfitto, di gran lunga i più bassi tra i vari settori, sono aumentati di 20 punti base (pb), passando dal 2,4% di settembre al 2,6% di dicembre. I nuovi progetti immobiliari vengono assorbiti e la maggior parte delle grandi città continua a registrare un’offerta insufficiente. Anche Helsinki sta iniziando a registrare un migliore equilibrio. Grazie alla scarsa attività edilizia, il tasso di sfitto di Helsinki dovrebbe dimezzarsi entro due anni. Nei 30 principali mercati residenziali europei, si prevede che i tassi di sfitto scenderanno di circa 10 pb all’anno nei prossimi quattro anni.

A causa della persistente scarsità dell’offerta, gli affitti residenziali sono in aumento, sebbene la crescita abbia subito un rallentamento, passando dal 6,7% del marzo 2025 al 5,6% di dicembre. La crescita degli affitti residenziali sta superando quella di tutti gli altri settori di mercato. Si prevede che gli affitti continuino ad aumentare più o meno in linea con la crescita dei salari reali.

I rendimenti sono rimasti stabili sotto il peso dei capitali, con il 24% degli investimenti totali indirizzati verso questo settore. È possibile che i prezzi subiscano pressioni negative a causa dell’aumento dei tassi di interesse e dell’inflazione, data l’importanza dei rendimenti stabili a lungo termine nel sostenere il valore del settore. Tuttavia, l’indicizzazione all’inflazione dei flussi di cassa e la forte crescita degli affitti sul mercato libero contribuiscono a compensare in parte questi fattori sfavorevoli.  

Prospettive di rendimento e rischio

I rischi geopolitici rimangono elevati e l’incertezza persiste. Stiamo procedendo settimana per settimana attraverso il nostro approccio basato su scenari per valutare le condizioni di mercato e stiamo adeguando le nostre previsioni man mano che arrivano ulteriori informazioni.

Riteniamo che il 2026 sarà un anno più difficile di quanto ci aspettassimo prima del conflitto, con l’aumento dell’inflazione e le aspettative sui tassi d’interesse che pesano sulla performance. E che i rendimenti, nella migliore delle ipotesi, rimarranno stabili quest’anno, prima che la ripresa ciclica prosegua nel 2027, sostenuta da un recupero sia nel settore locativo che negli investimenti. In sostanza, il conflitto in Medio Oriente serve a ritardare il ciclo piuttosto che a fermarlo del tutto. Uno scenario di stagflazione prolungata sarebbe più dannoso. Secondo il nostro team di Global Macro Research, la probabilità di uno scenario di stagflazione è attualmente del 20%.

I rendimenti immobiliari europei erano pari al 5,7% a dicembre 2025 (8), ma si prevede che scenderanno al 4,1% nel corso del prossimo anno, il 3% al di sotto delle precedenti aspettative. I rendimenti annualizzati a tre e cinque anni sono stimati rispettivamente al 6,7% e al 7,3%, con una riduzione annua dell’1% nella previsione a cinque anni dovuta al conflitto. Le differenze geografiche saranno significative; mentre i mercati dovranno affrontare delle sfide, i Paesi nordici, la Spagna e il Portogallo dovrebbero rimanere più stabili grazie alla minore dipendenza dal petrolio e dal gas importati.

Il grafico 2 offre una panoramica generale dei rendimenti modellizzati nei principali scenari forniti dal nostro team di Global Macro Research. La Figura 3 mostra le nostre previsioni di rendimento a livello settoriale nell’ambito del nostro attuale scenario di base.

In conclusione

Data la maggiore incertezza, riteniamo che sia possibile ottenere rendimenti più elevati riducendo il rischio e assicurando al contempo che le strategie siano legate alla resilienza e ai fattori che determinano la domanda nel mondo reale. Ciò significa ridurre la leva finanziaria, limitare l’esposizione al rischio di sviluppo, ridurre al minimo i periodi di sfitto attraverso una gestione attiva e ridurre il rischio legato alle prossime scadenze dei contratti di locazione. Una volta ripristinata la chiarezza sulle prospettive, riesamineremo le esposizioni al rischio.