Il mercato degli investimenti immobiliari nel Regno Unito si trova a un punto di svolta interessante. Negli ultimi anni, questa asset class ha dovuto affrontare diverse sfide che hanno frenato l'entusiasmo degli investitori. Come conseguenza, molti portafogli hanno ridotto le allocazioni nel settore immobiliare.
Nonostante tali sfide, i fondamentali del settore immobiliare mostrano segni di miglioramento. La forte domanda da parte degli occupanti, le migliori condizioni di credito, l'offerta limitata e il rendimento superiore rispetto ai titoli di Stato stanno alimentando un rinnovato interesse per il settore. Un approccio ibrido può rappresentare un'opzione interessante per gli investitori che si stanno riaffacciando al mercato immobiliare.
Il nostro ultimo report The case for hybrid real estate funds: a blended approach è ora disponibile. Questo documento mira a evidenziare i punti di forza per gli investitori che stanno valutando se i fondi immobiliari ibridi debbano avere un ruolo nella loro strategia di portafoglio.
La sfida della liquidità
I fondi immobiliari diretti da tempo devono far fronte alla sfida della liquidità, in particolare nella gestione delle aspettative degli investitori in termini di flessibilità di rimborso a fronte della natura intrinsecamente illiquida di questa asset class. Per mitigare i rischi di liquidità, i fondi immobiliari diretti negoziati quotidianamente mantengono in genere posizioni di cassa elevate (10-20%). Tuttavia, questo approccio comporta una performance immobiliare diluita e un impiego inefficiente del capitale. Il disallineamento tra la liquidità richiesta dagli investitori e l'illiquidità degli asset immobiliari diretti è diventato particolarmente evidente durante eventi come il referendum sulla Brexit, che ha portato alla sospensione forzata dei fondi o al rinvio delle richieste di prelievo.
Una soluzione ibrida
Un fondo immobiliare ibrido offre una soluzione interessante, combinando i rendimenti aggiustati per il rischio tipici degli immobili diretti con la liquidità, la diversificazione e l'accesso a una più ampia gamma di opportunità immobiliari offerte dagli immobili quotati a livello globale. Questa struttura ibrida risponde alle esigenze in evoluzione degli investitori che cercano stabilità e flessibilità. È particolarmente utile per gli investitori del Regno Unito che desiderano un'esposizione internazionale e per gli investitori globali che cercano una maggiore diversificazione.
Il grafico sottostante illustra la struttura del fondo ibrido proposto rispetto alla struttura standard di un fondo immobiliare globale o UK. Evidenzia come il modello ibrido ribilancia l'esposizione per migliorare la liquidità, senza ridurre in modo significativo l'allocazione immobiliare.
Comparing a standard global and UK real estate fund structure versus the proposed hybrid fund structure
Vantaggi principali dei fondi ibridi
Liquidità e stabilità
Gli investimenti immobiliari diretti offrono stabilità proteggendo dalle fluttuazioni di mercato a breve termine, mentre gli immobili quotati offrono liquidità senza innescare vendite forzate di attività. Questo equilibrio garantisce la resilienza del portafoglio durante le fasi di volatilità dei mercati.
Diversificazione e flessibilità
In tutti i mercati e settori
Il fondo ibrido offre un'ampia diversificazione, che spazia dagli investimenti immobiliari diretti a quelli quotati in varie regioni, settori e tipologie di mercato. Gli immobili quotati offrono accesso ai mercati immobiliari globali, compresi i settori in forte crescita.
Allocazione dinamica e tattica degli asset
Il modello ibrido è adattabile e consente al fondo di adeguare la propria esposizione in base alle condizioni di mercato. In periodi di turbolenza dei mercati, il fondo può aumentare la liquidità e le allocazioni in titoli quotati; in condizioni più favorevoli, può puntare sugli immobili diretti per la crescita. Il fondo può sfruttare le opportunità di arbitraggio e adattare tatticamente le allocazioni.
Investimenti più rapidi
Gli immobili quotati consentono un investimento più rapido del capitale nel mercato immobiliare.
- Esposizione a investimenti tematici e di nicchia
L'approccio ibrido apre le porte a settori immobiliari di nicchia e a opportunità di investimento tematiche. Queste categorie possono essere difficili da raggiungere attraverso il solo investimento immobiliare diretto, poiché le opportunità possono essere scarse, come nel caso degli immobili destinati ai laboratori e al campo delle scienze.
Il mercato immobiliare quotato offre agli investitori un'esposizione a settori che potrebbero beneficiare di trend strutturali e mercati di nicchia. Sebbene esistano fondi immobiliari diretti specifici per settore, questi sono generalmente disponibili solo per gli investitori istituzionali. Per gli investitori retail, le opzioni immobiliari dirette rimangono generalmente diversificate o bilanciate. Al contrario, le piattaforme immobiliari quotate consentono un'esposizione settoriale più mirata, supportata da competenze specialistiche e modelli operativi scalabili. Queste offrono un vantaggio competitivo difficile da replicare per molte strategie dirette.
- Riduzione della volatilità attraverso la diversificazioneSebbene gli immobili quotati tendano a mostrare una maggiore volatilità nel breve termine, nel lungo termine sono più strettamente correlati alla performance degli immobili diretti. Questo allineamento dei rendimenti a lungo termine rende la struttura ibrida uno strumento potente per ridurre la volatilità, pur continuando a offrire rendimenti interessanti aggiustati per il rischio.
Perché adesso è il momento giusto?
Per decenni, investitori e autorità di regolamentazione hanno lamentato la mancanza di liquidità offerta dalle strategie immobiliari. Oggi esiste una nuova soluzione che potrebbe finalmente offrire agli investitori un'opportunità di crescita. Gli investitori possono ora accedere a immobili più liquidi utilizzando fondi ibridi, accettando solo un lieve aumento della volatilità del portafoglio per ottenere la liquidità desiderata. Inoltre, nel lungo termine, i rendimenti immobiliari quotati hanno dimostrato di offrire rendimenti simili a quelli degli investimenti immobiliari diretti, il che significa che gli investitori non stanno diluendo le loro ambizioni di rendimento complessivo.
Perché proprio adesso? Il modello del fondo immobiliare ibrido rappresenta un'opportunità tempestiva per gli investitori che cercano di diversificare i loro portafogli in un contesto di mercato dinamico. Il mondo sta cambiando e gli investitori devono ricalibrare le loro strategie per assicurarsi di ottenere i migliori rendimenti aggiustati per il rischio a loro disposizione.